Resumo Executivo

Maria Julia Abdalla P. de Oliveira; Enise Aragão Dos Santos

Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

A evolução das novas tecnologias na construção civil tem impulsionado transformações significativas nas práticas adotadas pelas construtoras, com destaque para a fase de pré-construção. Esse processo compreende um conjunto de práticas de engenharia e gestão desenvolvidas antes do início da execução física da obra, visando garantir resultados esperados, cumprimento de prazos e satisfação do cliente final. De acordo com Capecci (2018), a pré-construção é definida como um estágio estratégico onde são avaliadas a viabilidade técnica e financeira, o mapeamento de riscos, o plano de custos e a estratégia de execução. A estruturação antecipada dessa fase, com definição clara de escopo e cronograma, favorece a previsibilidade dos resultados e mitiga incertezas que costumam comprometer o desempenho de empreendimentos de alto padrão.

Para compreender a interface da gestão de projetos nesse contexto, utiliza-se o conceito de projeto como um esforço temporário empreendido para criar um produto, serviço ou resultado exclusivo (Project Management Institute, 2013). A natureza temporária indica que os projetos possuem início e término definidos, ocorrendo o encerramento quando os objetivos são atingidos ou quando a necessidade do projeto deixa de existir. Na construção civil, a fase de planejamento é o momento em que se realizam levantamentos de dados, programas de necessidades, concepção e desenvolvimento de projetos, além da coordenação e compatibilização das diversas disciplinas envolvidas. A fase documental também se mostra crítica, envolvendo aprovações em órgãos municipais, solicitações de alvarás de execução e conformidade com normas do Corpo de Bombeiros.

A ausência de um planejamento eficiente e a baixa participação das equipes de produção nas etapas iniciais resultam frequentemente em atrasos na entrega, aumento de custos e insatisfação do cliente. Conforme Capecci (2018), a antecipação de interferências é uma das principais vantagens observadas em empresas que adotam um sistema estruturado de pré-construção. Nesse cenário, a figura do arquiteto coordenador de projetos torna-se essencial para garantir a compatibilização entre as disciplinas, atuando como um elo entre os projetistas e a equipe de produção. A atuação colaborativa e integrada entre os diferentes agentes proporciona maior fluidez ao processo, permitindo a adoção de soluções mais racionais e construtivamente viáveis, além de promover um projeto final alinhado às condicionantes de execução e ao memorial descritivo do empreendimento.

A gestão de projetos na pré-construção pode ser tratada como uma etapa autônoma dentro do ciclo de vida do projeto, uma vez que reúne esforços específicos para gerar valor antes mesmo do início da obra (Project Management Institute, 2017). O envolvimento precoce dos stakeholders, incluindo projetistas, órgãos públicos e a equipe de engenharia de produção, é fundamental para garantir a aderência aos requisitos legais e técnicos. Além disso, o uso de ferramentas como o Building Information Modeling potencializa essa prática, permitindo simulações, análises de interferência e extração de informações que alimentam o planejamento e o orçamento, ampliando a previsibilidade e o controle sobre o empreendimento. O objetivo central desta análise é investigar o impacto do uso de tecnologias, metodologias ágeis e planejamento estratégico na gestão de tempo, custo e qualidade durante a fase de pré-construção em obras de alto padrão.

A metodologia adotada para esta investigação caracteriza-se como qualitativa e de natureza exploratória. Segundo Marconi e Lakatos (2017), a pesquisa qualitativa busca compreender os fenômenos a partir da perspectiva dos participantes, valorizando aspectos subjetivos, descritivos e interpretativos do objeto estudado. O procedimento técnico foi estruturado em três estratégias principais: pesquisa bibliográfica, análise documental e entrevistas semiestruturadas. A pesquisa bibliográfica envolveu a leitura e análise crítica de livros, artigos científicos, dissertações e normas técnicas, visando construir o referencial teórico necessário para sustentar o estudo. Essa etapa consistiu no exame de publicações já analisadas por outros pesquisadores, sendo fundamental para a formulação do problema e a definição dos conceitos-chave (Marconi; Lakatos, 2017).

A análise documental concentrou-se no exame de registros, relatórios e documentos técnicos relacionados à fase de pré-construção em diferentes contextos organizacionais. O intuito foi compreender como essa etapa é tratada formalmente pelas empresas e quais os padrões de documentação exigidos para garantir a qualidade do planejamento. Complementarmente, a terceira etapa consistiu na realização de entrevistas com três gestores de projetos que participaram ativamente da fase de pré-construção em projetos recentes de alto padrão. As entrevistas, de caráter semiestruturado, permitiram identificar percepções, dificuldades enfrentadas e práticas bem-sucedidas, contribuindo para validar as informações obtidas na revisão teórica e documental.

Os sujeitos da pesquisa foram selecionados com base em sua experiência direta na gestão de pré-construção. O primeiro entrevistado, identificado como Gestor 1, possui 38 anos, atua em São Paulo e vivenciou a experiência mais recente em 2024, em uma obra predial corporativa com previsão de conclusão para 2026. O segundo entrevistado, Gestor 2, possui 55 anos, também atua em São Paulo e gerenciou a pré-construção de um empreendimento predial corporativo e residencial em 2020, cuja obra foi concluída em 2025 com registros de atrasos. O terceiro entrevistado, Gestor 3, possui 47 anos, atua em São Paulo e participou da fase de pré-construção em 2023 para um projeto comercial de grande porte, atuando especificamente na etapa de concorrência.

A coleta de dados seguiu rigorosamente os preceitos éticos, com a apresentação do Termo de Consentimento Livre e Esclarecido aos participantes. De acordo com Marconi e Lakatos (2017), essa abordagem empírica é essencial para a coleta de dados originais junto aos sujeitos envolvidos com o fenômeno. Após a coleta, foi realizada uma análise qualitativa e interpretativa para identificar padrões, convergências e divergências entre a literatura, os documentos analisados e os relatos dos entrevistados. Esse processo de tratamento dos dados visou produzir um conhecimento sistematizado sobre as contribuições da gestão de projetos na fase de pré-construção para a otimização de tempo, redução de custos e melhoria da qualidade na execução de obras.

Os resultados obtidos revelam que a fase de pré-construção exerce um impacto significativo nos resultados finais de obras de alto padrão. O Gestor 1 relatou que a participação no pré-estudo, orçamento e análise de viabilidade trouxe uma visão mais ampla do processo, agregando valor ao desenvolvimento profissional e permitindo que a obra fosse iniciada com pleno conhecimento do projeto. Um exemplo prático desse sucesso foi a mobilização extremamente ágil da obra, realizada em apenas 10 dias após a liberação do alvará de execução. Esse desempenho foi possível porque, durante a pré-construção, toda a estrutura do canteiro e as contratações já haviam sido planejadas e organizadas, mesmo para uma obra localizada fora da cidade de São Paulo.

Em contrapartida, a experiência do Gestor 2 evidenciou os riscos de uma execução desconectada do planejamento inicial. Apesar de ter realizado um planejamento detalhado em 2020, a obra sofreu atrasos e apresentou prejuízo significativo. O gestor observou que falhas na execução e no controle podem comprometer o resultado final, mesmo quando a pré-construção está estruturada. A principal dificuldade relatada foi o recebimento tardio de projetos com informações precárias, o que prejudicou a assertividade no planejamento das atividades e no orçamento. A cada revisão de projeto solicitada pelo cliente, a equipe de orçamento precisava gerar ajustes complexos em um escopo mal definido, demonstrando que a continuidade e a coerência entre planejamento e execução são vitais.

O uso de metodologias de gestão de projetos foi apontado como essencial por todos os entrevistados. O Gestor 1 destacou a aplicação do Last Planner System e a realização de reuniões rápidas e ágeis para manter a equipe alinhada e garantir avanços contínuos diante de imprevistos. O Gestor 2 utilizou o Guia PMBOK como referência para a estruturação do escopo e gestão de riscos, embora tenha ressaltado que a aplicação teórica exige disciplina e engajamento de todos os envolvidos para funcionar na prática. Já o Gestor 3 utilizou o Building Information Modeling 4D como ferramenta de apoio, o que proporcionou previsibilidade no cronograma e maior clareza na análise de interferências, permitindo uma visão completa da obra para a elaboração do plano de ataque.

A integração de profissionais especializados desde o início da pré-construção mostrou-se um fator determinante para a qualidade. O Gestor 1 enfatizou a necessidade de envolver engenheiros, arquitetos e especialistas em instalações e estrutura, além de estabelecer parcerias com fornecedores para obter informações técnicas precisas. O Gestor 2, por outro lado, apontou que a ausência de arquitetos para auxiliar na análise dos projetos e a falta de envolvimento de especialistas impactaram diretamente na qualidade do planejamento em sua experiência. O Gestor 3 contou com um time amplo, incluindo engenheiros de planejamento e consultores externos, o que trouxe maior segurança na fase de estudos preliminares e na avaliação de riscos financeiros.

No que tange à redução de custos e prazos, os gestores confirmaram que a pré-construção permite antecipar restrições e buscar soluções de reengenharia mais assertivas. O Gestor 1 mencionou que o planejamento antecipado permitiu identificar um problema de prazo na execução da fachada, levando à adoção de elementos pré-fabricados que garantiram o cumprimento do cronograma. O Gestor 2 relatou que a detecção de incompatibilidades antes da execução evitou modificações onerosas em projetos residenciais. Além disso, a antecipação de adequações logísticas para transporte e entrega de materiais em zonas de restrição urbana evitou custos adicionais que surgiriam durante a execução. O Gestor 3 destacou que os estudos iniciais permitiram revisar a estratégia de fundação de um empreendimento comercial, gerando economia de recursos e reduzindo o cronograma em semanas.

A adoção de tecnologias inovadoras, como o Building Information Modeling, foi amplamente defendida, embora com ressalvas sobre a maturidade das equipes. O Gestor 1 afirmou que todos os projetos de sua obra atual foram desenvolvidos nessa plataforma, facilitando a visualização de problemas logísticos. O Gestor 2, contudo, enfrentou limitações devido à falta de domínio da ferramenta por parte da equipe e à desatualização do modelo frente às constantes revisões de projeto. O Gestor 3 utilizou a modelagem para simulações de planejamento, acreditando que tais práticas aceleram decisões e reduzem conflitos entre equipes, otimizando o cronograma e evitando retrabalhos. A resistência de alguns stakeholders em adotar práticas inovadoras ainda é um desafio, sendo necessário realizar treinamentos e demonstrações práticas para comprovar os ganhos de produtividade.

A comunicação e o engajamento dos stakeholders foram citados como um dos maiores desafios da pré-construção. O Gestor 1 mencionou a dificuldade de manter a equipe engajada quando o núcleo de trabalho está distribuído em diferentes locais físicos. O Gestor 2 enfrentou complexidade devido a expectativas divergentes do cliente e entregas incompletas por parte dos projetistas. O Gestor 3 observou que a falta de definição completa do escopo por parte do cliente pode prejudicar a negociação final da obra. Para mitigar esses problemas, o uso de ferramentas digitais de controle, ambientes comuns de dados e reuniões de alinhamento frequentes mostrou-se eficaz para centralizar informações e garantir que todos compartilhem a mesma visão do projeto.

A análise dos dados coletados reforça a importância de tratar a pré-construção como uma fase estratégica que influencia diretamente a qualidade, o prazo e o custo da obra. Fatores de riscos na pré-construção devem ser identificados e categorizados precocemente para permitir uma tomada de decisão fundamentada (Olímpio et al., 2017). A experiência dos gestores indica que, quanto maior o tempo dedicado a estudos e projetos, maior é a agilidade na execução e menor é a probabilidade de surpresas negativas. A evolução das práticas aponta para uma integração cada vez maior entre as equipes por meio de plataformas colaborativas e automação de processos de orçamento e planejamento, o que trará ganhos expressivos em eficiência e precisão para o setor da construção civil.

A aplicação de metodologias ágeis e o uso intensivo de tecnologias de modelagem 4D e 5D surgem como tendências indispensáveis para o futuro da pré-construção. Essas ferramentas permitem simular custos e prazos de forma integrada, servindo como diferencial para decisões estratégicas. O envolvimento da construtora já na fase final de projeto possibilita um planejamento mais exequível e alinhado à realidade do canteiro de obras. Conforme observado nos relatos, a pré-construção não deve ser vista como um custo adicional, mas como um investimento que gera economia e eficiência, além de contribuir para relações mais transparentes entre cliente e executor. A valorização dessa fase em outros países serve de parâmetro para o mercado brasileiro, que ainda enfrenta desafios estruturais como a escassez de mão de obra qualificada.

Conclui-se que o objetivo foi atingido, uma vez que a pesquisa demonstrou que a gestão de projetos na fase de pré-construção é um diferencial competitivo crucial para o sucesso de obras de alto padrão. A estruturação dessa etapa por meio de metodologias ágeis, planejamento estratégico e uso de tecnologias como o Building Information Modeling permite a antecipação de riscos, a otimização de recursos e a garantia da qualidade na entrega final. A integração precoce dos stakeholders e a continuidade da gestão entre o planejamento e a execução mostraram-se fundamentais para evitar retrabalhos e prejuízos financeiros. Assim, a pré-construção consolida-se como uma base sólida para a previsibilidade e eficiência operacional, assegurando que os empreendimentos atendam às altas expectativas de desempenho e sustentabilidade do mercado contemporâneo.

Referências Bibliográficas:

Capecci, E.L.C. 2018. Processo de pré-construção aplicado em empresa incorporadora-construtora destinado a empreendimentos de grande porte. Mestrado Profissionalizante em Engenharia. Universidade de São Paulo, São Paulo, SP, Brasil. Disponível em: http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3153/tde-01112018-114304/. Acesso em: 17 mar. 2025.

Marconi, M.A.; Lakatos, E.M. 2017. Metodologia científica. 8. ed. Atlas, São Paulo, SP, Brasil.

Marconi, M.A.; Lakatos, E.M. 2017. Metodologia científica. 8. ed. Atlas, São Paulo, SP, Brasil.

Olímpio, L.C.M.; Rodrigues, B.N.; Codes, B.N.; Campos, V.R. 2017. Fatores de riscos na pré-construção em projetos de construção civil: identificação e categorização. In: Simpósio de Engenharia de Produção, XXVI., 08 a 10 nov. 2017, Bauru, São Paulo, Brasil. Anais. Bauru, São Paulo, Brasil.

Project Management Institute. 2017. Um Guia de Conhecimento em Gerenciamento de Projetos (Guia PMBOK). 6. ed. Newton Square, PA, EUA: PMI. Disponível em: https://analisederequisitos.com.br/wpcontent/uploads/2020/10/pmbok-6-portugues.pdf. Acesso em: 02 set. 2022.

Project Management Institute. 2017. Um Guia de Conhecimento em Gerenciamento de Projetos (Guia PMBOK). 6. ed. Newton Square, PA, EUA: PMI. Disponível em: https://analisederequisitos.com.br/wpcontent/uploads/2020/10/pmbok-6-portugues.pdf. Acesso em: 02 set. 2022.

Resumo executivo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Gestão de Projetos do MBA USP/Esalq

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