Reposicionamento e ampliação de pousada em Fernando de Noronha: viabilidade econômico-financeira sob restrição regulatória

Braga, Caio de Barros; Baesso, Lucas Guimarães Alves Santos

doi:10.22167/2675-6528-202600631

Artigo

23 de julho de 2026

Reposicionamento e ampliação de pousada em Fernando de Noronha: viabilidade econômico-financeira sob restrição regulatória

Caio de Barros Braga; Lucas Guimarães Alves Santos Baesso

DOI: 10.22167/2675-6528-202600631

Artigo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

Resumo

O setor hoteleiro brasileiro enfrenta pressão para qualificação da oferta em destinos de lazer, especialmente naqueles sob restrição regulatória de capacidade, como Fernando de Noronha. Nesse contexto, analisou-se a viabilidade econômico-financeira de um projeto de reposicionamento de padrão e ampliação de capacidade em uma pousada do arquipélago, que transformou quatro unidades habitacionais rústicas em sete de padrão superior com piscina. Para isso, utilizou-se o método do fluxo de caixa descontado em regime incremental, com horizonte de dez anos e análise de cenários. Os resultados indicaram viabilidade robusta, com Valor Presente Líquido de R$ 5,23 milhões, Taxa Interna de Retorno de 38,7% ao ano e Payback descontado de 4,25 anos. A análise de sensibilidade revelou que a diária média e a ocupação pós-projeto responderam por 80% da variabilidade do resultado, enquanto o investimento em obra exibiu impacto marginal. O projeto permaneceu viável mesmo sob cenário pessimista. Concluiu-se que projetos de reposicionamento em destinos com restrição regulatória de oferta podem apresentar retorno atrativo ao capital investido, desde que a proposta de valor seja compatível com o segmento de alto padrão e as premissas de demanda se materializem.

Palavras-chave: Destinos sob restrição regulatória; Fernando de Noronha; Fluxo de caixa descontado; Investimento hoteleiro; Viabilidade econômico-financeira.

1. Introdução

A hotelaria brasileira vive um ciclo de expansão, impulsionado pela retomada do turismo de lazer e pela recomposição do segmento corporativo. Há uma crescente demanda por qualificação da oferta, especialmente em destinos de lazer, onde um padrão superior pode gerar prêmios de preço. O Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB, 2026) indicou, em 2025, elevações na ocupação, diária média e Revenue Per Available Room (RevPAR). Os segmentos “midscale” e “upscale” registraram altas significativas na diária.

O Panorama da Hotelaria Brasileira projeta R$ 8,4 bilhões em novos investimentos até 2028, com 137 empreendimentos e cerca de 21,8 mil unidades habitacionais adicionais (Ministério do Turismo, 2024). Essa tendência reconfigura a oferta para padrões qualificados, impulsionando investimentos privados na ampliação e requalificação do estoque hoteleiro existente, visando a diferenciação em mercados competitivos.

Destinos em unidades de conservação federais, como Fernando de Noronha, Patrimônio Natural da Humanidade pela UNESCO, ilustram um cenário de alta demanda turística e rigorosas limitações regulatórias para expansão (Brumatti e Rozendo, 2021). Em 2025, o Parque Nacional Marinho recebeu 139.901 visitantes, superando o teto anual de 132.000 (ICMBio, 2026). A Taxa de Preservação Ambiental (TPA) foi reajustada para R$ 101,33 por dia, e o ingresso do Parque Marinho para brasileiros fixado em R$ 192,00 (ICMBio, 2025).

A Autarquia Territorial Distrito Estadual de Fernando de Noronha (ATDEFN), pela Portaria AG/ATDEFN n°047/2024, suspendeu por 180 dias a emissão de Termos de Permissão de Uso Misto e autorizações para construções que ampliem a capacidade de carga (ATDEFN, 2024). Essa restrição explícita à expansão da oferta hoteleira redireciona o investimento para a requalificação e elevação de padrão do estoque já licenciado, em vez de criar novas unidades.

A literatura sobre Fernando de Noronha foca em dimensões ambientais, sociais e de governança (Vendrame et al., 2025; Paixão et al., 2021; Jacob et al., 2025). Contudo, há uma lacuna no tratamento analítico das decisões privadas de investimento em requalificação e ampliação de pousadas. Métricas de viabilidade hoteleira precisam incorporar o sobrecusto de retrofit em ambiente insular, o prêmio de preço da elevação de padrão e o efeito da restrição edilícia no diferencial competitivo.

A requalificação e ampliação de pousadas em Fernando de Noronha são condicionadas por fatores regulatórios, geográficos e sazonais, distintos de destinos continentais (Agius e Briguglio, 2021). Assim, a questão de pesquisa é: como as restrições de insularidade e regulação ambiental condicionam os indicadores de viabilidade econômico-financeira (VPL, TIR e Payback) de um projeto de reposicionamento de padrão com ampliação de capacidade em uma pousada de Fernando de Noronha, e quais dimensões analíticas respondem pela maior sensibilidade dos resultados?

Este estudo contribui teoricamente ao adaptar a análise financeira a destinos sob regulação federal de uso público, preenchendo uma lacuna metodológica. Praticamente, sistematiza parâmetros de CAPEX, OPEX e sensibilidade para reposicionamento em contextos insulares, e operacionaliza a interação entre limite institucional de demanda, estrutura tributária e logística de custos. O objetivo é analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto de reposicionamento de padrão com ampliação de capacidade em uma pousada de Fernando de Noronha, sob restrições de insularidade e regulação ambiental, mediante fluxo de caixa descontado em horizonte decenal e o cômputo de VPL, TIR e Payback em cenários pessimista, realista e otimista.

2. Material e Métodos

A pesquisa classificou-se como aplicada quanto à natureza, descritiva-exploratória quanto ao objetivo e quantitativa quanto à abordagem, operacionalizada por um estudo de caso único. O objeto empírico consistiu em um projeto de reposicionamento de padrão com ampliação de capacidade em uma pousada localizada em Fernando de Noronha, que transformou quatro unidades habitacionais rústicas em sete de padrão superior, incluindo a adição de uma piscina.

O horizonte de análise adotado para o estudo foi de dez anos, período considerado compatível com o ciclo de maturação e reinvestimento do setor hoteleiro nacional, conforme práticas documentadas pela HotelInvest e FOHB (2026). A unidade monetária de referência utilizada foi o real brasileiro, e todos os fluxos foram expressos em valores reais a preços de 2026, mediante deflacionamento de séries históricas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) quando extraídas em valores correntes.

Para analisar a viabilidade econômico-financeira do projeto, utilizou-se o método do fluxo de caixa descontado em regime incremental. Essa abordagem permitiu aferir o mérito econômico pela diferença entre o fluxo de caixa projetado para a operação pós-projeto (pousada reformada e ampliada) e o fluxo de caixa contrafactual da operação atual, mantida em padrão rústico. Reconheceu-se que o investimento capturou simultaneamente o incremento de receita associado à elevação do preço médio praticado e o aumento absoluto de capacidade derivado da adição de novas unidades.

A escolha do fluxo de caixa descontado fundamentou-se em sua capacidade de traduzir o princípio do valor do dinheiro no tempo, decompor receitas, custos e investimentos em trajetórias anuais compatíveis com o ciclo operacional hoteleiro, e incorporar explicitamente a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) como parâmetro que sintetizou custo de capital e risco específico do projeto (Assaf Neto e Lima, 2014). A modelagem incremental foi aderente ao problema por operar sobre a diferença entre dois cenários factuais, alinhando-se à prática setorial de avaliação de reposicionamentos e expansões hoteleiras.

As fontes de dados foram organizadas em cinco grupos. O primeiro, de desempenho hoteleiro, reuniu o informativo mensal InFOHB e o relatório anual Panorama da Hotelaria Brasileira (FOHB, 2026). O segundo, de visitação e regulação ambiental, incluiu a Portaria ICMBio 4.423/2025, relatórios de visitação do Parque Nacional Marinho e o acordo de gestão compartilhada homologado pelo Supremo Tribunal Federal (ICMBio, 2025, 2026).

O terceiro grupo, de regulação territorial e edilícia, utilizou a Portaria AG/ATDEFN 047/2024 da Autarquia Territorial Distrito Estadual de Fernando de Noronha (ATDEFN, 2024). O quarto grupo, macrofinanceiro, abrangeu o estudo de risco-país de Damodaran (2025), a série histórica da Selic (BCB, 2026), o IPCA (IBGE, 2026) e o Custo Unitário Básico de Pernambuco (SINDUSCON-PE, 2026).

O quinto grupo de dados consistiu em informações primárias da operação, que incluíram a série histórica de custos operacionais da pousada entre 2019 e 2026, e o histórico de faturas da Companhia Energética de Pernambuco (CELPE) e da Companhia Pernambucana de Saneamento (COMPESA) referentes ao consumo de energia elétrica e água. Esses dados foram mobilizados com autorização do empreendedor para a reconstituição do fluxo contrafactual.

Os dados foram depurados antes de alimentar o modelo. As séries históricas do InFOHB foram deflacionadas pelo IPCA e médias móveis de doze meses foram calculadas para mitigar a volatilidade sazonal. Os dados primários da operação passaram por deflação, segregação entre custos operacionais puros, despesas financeiras, pro-labore e investimentos, e exclusão de itens não recorrentes.

O ferramental combinou modelagem determinística em planilha eletrônica com análise probabilística por cenários discretos e análise de sensibilidade univariada e bivariada. Os cálculos foram executados no Microsoft Excel, com uma aba mestre de premissas conectada por referência direta às abas de CAPEX, OPEX, DRE, Fluxo de Caixa Livre para a Firma (FCFF), Cenários e Sensibilidade.

A TMA foi calibrada pela metodologia do Capital Asset Pricing Model (CAPM) ajustado para mercados emergentes, com parâmetros retirados da base Damodaran (2025), acrescida de um prêmio de insularidade estimado entre dois a três pontos percentuais para capturar a exposição específica às restrições do arquipélago. A adoção de fluxo real combinado com TMA real evitou a duplicação do efeito inflacionário no desconto (Meyer e Paixão, 2018).

As premissas foram classificadas em quatro grupos: operacional, financeiro, regulatório e macrofinanceiro. A diária média real e a ocupação foram calibradas para dois estados operacionais: o contrafactual (operação rústica atual) e o pós-projeto (operação reposicionada em padrão superior). A curva de “ramp-up” adotou fatores de 0,70, 0,90 e 1,00 sobre a ocupação estabilizada nos anos um, dois e três em diante, respectivamente.

O CAPEX foi estruturado em dois blocos: retrofit das quatro unidades existentes e obra nova das três unidades adicionais e da piscina. Cada bloco foi orçado a preços de 2026, com referência ao Custo Unitário Básico de Pernambuco para obra nova e piscina, e a tabelas de composição de mercado para retrofit e mobiliário. Custos adicionais de insularidade foram incorporados por meio de acréscimos logísticos.

O OPEX foi segregado em fixo e variável (Bruni, 2012; Meyer e Paixão, 2018) para os dois estados operacionais. A receita operacional bruta de hospedagem foi projetada como produto da diária média real, da ocupação efetiva e do estoque anual de diárias. Receitas acessórias entraram como percentual fixo da receita de hospedagem.

A Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) foi estruturada ano a ano no horizonte decenal, em regime de Lucro Presumido, em duas versões paralelas (cenário com projeto e cenário contrafactual), para permitir a extração do EBITDA incremental. Foram deduzidos PIS cumulativo (0,65%), COFINS cumulativo (3,00%) e ISS conforme alíquota municipal. A depreciação foi apurada pelo método linear, com vida útil fiscal de 25 anos para edificações e 10 anos para equipamentos e mobiliário.

O Fluxo de Caixa Livre para a Firma (FCFF) foi obtido em base incremental, somando-se a depreciação ao lucro líquido incremental e subtraindo-se o CAPEX do projeto. O valor residual no ano dez foi apurado, no cenário base, por múltiplo de oito vezes o EBITDA incremental estabilizado, com um teste de robustez pelo método de valor depreciado dos ativos.

Foram computados três indicadores de viabilidade: Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback descontado. Os critérios de aprovação foram VPL > 0, TIR > TMA e Payback descontado < 10 anos. Três cenários paramétricos foram construídos: pessimista, realista e otimista, com perturbações simultâneas na ocupação, diária média e TMA.

A análise de sensibilidade univariada foi realizada alterando, de forma isolada, seis variáveis principais do modelo em intervalos de ±5%, ±10%, ±15% e ±20%. A análise bivariada cruzou a diária média e a ocupação estabilizada pós-projeto em uma matriz 6×6, identificando o lócus de inviabilidade (VPL ≤ 0) por interpolação linear entre células adjacentes.

3. Resultados e Discussão

A análise comparativa inicial sintetizou que a magnitude da transformação econômica gerada pelo projeto de reposicionamento superou significativamente a expansão física da pousada. Observou-se um aumento de 75% no número de unidades habitacionais, passando de quatro unidades rústicas para sete de padrão superior com piscina. Contudo, a receita anual estabilizada registrou um salto de 471,9%, e o EBITDA estabilizado multiplicou-se por mais de quatorze vezes, evidenciando um impacto econômico desproporcionalmente maior do que o crescimento da capacidade física. Essa elevação substancial foi impulsionada pela combinação de uma diária média que aumentou 175% e um acréscimo de sete pontos percentuais na taxa de ocupação, resultando em um salto da margem EBITDA de 17,3% para 43,6%.

Essa transformação econômica robusta está alinhada com o contexto de destinos sob restrições ambientais intensas, como Fernando de Noronha, onde a diferenciação por padrão superior é favorecida. A Portaria AG/ATDEFN 047/2024, ao suspender novas permissões de uso misto, direciona os investimentos para a qualificação do estoque hoteleiro existente, em vez de sua expansão extensiva. Estudos como o de Jacob et al. (2025) corroboram que, em ambientes insulares com limitações regulatórias, empreendimentos que investem em diferenciação de padrão e amenidades estruturais conseguem capturar prêmios de preço e maior rentabilidade, o que se reflete na performance observada neste projeto.

O investimento de capital (CAPEX) total do projeto foi de R$ 2.814.844 a preços de 2026, distribuído em cinco blocos principais. A obra civil para as três novas unidades habitacionais representou o maior componente, com R$ 972.518, correspondendo a 34,5% do total. O retrofit das quatro unidades existentes somou R$ 688.326, ou 24,5% do CAPEX. A construção da piscina e sua infraestrutura totalizaram R$ 450.000 (16,0%), enquanto os equipamentos e mobiliário para as sete unidades alcançaram R$ 539.000 (19,1%). As despesas pré-operacionais, por sua vez, representaram R$ 165.000 (5,9%).

A análise do CAPEX revelou a significativa influência dos custos adicionais decorrentes da localização insular. Os componentes de obra civil para as novas unidades e o retrofit das existentes apresentaram os maiores prêmios logísticos, de 200% e 250% respectivamente, sobre a base continental. A piscina teve um prêmio de 150%, e os equipamentos e mobiliário, de 40%. Esses acréscimos refletem a complexidade do frete marítimo, a logística de descarga em calado restrito, as perdas por sinistro, o alojamento de mão de obra especializada e a contingência de obras em uma Unidade de Conservação federal. Para o retrofit, o prêmio incluiu o custo da logística reversa para descarte de materiais demolidos, dada a restrição de geração de resíduos no arquipélago.

A parametrização das despesas operacionais (OPEX) nos dois estados, contrafactual (operação rústica) e pós-projeto (operação reposicionada), demonstrou um incremento anual de R$ 374.000 no OPEX fixo. A maior parte desse aumento, R$ 265.000 (70,9% do incremento), concentrou-se na folha de pagamento e encargos, refletindo a necessidade de contratações para suportar a ampliação de capacidade e a elevação do padrão de serviço. Esse padrão de custos é típico de pousadas pequenas em destinos premium, onde o serviço personalizado é um diferencial crucial na percepção de valor pelo hóspede.

O OPEX variável por diária triplicou, passando de R$ 95 para R$ 285. A energia elétrica foi o item que mais contribuiu para essa elevação, com um acréscimo de R$ 95 por diária, impulsionado pela climatização integral das unidades, aquecimento da piscina e filtragem hídrica. As comissões sobre a receita total também aumentaram de 10% para 14%, indicando a utilização de canais de venda premium. A magnitude do aumento do OPEX fixo (+120%) e variável (+200%) está em consonância com as transições de padrão em destinos periféricos, conforme discutido por Daskalopoulou e Petrou (2009) em seus estudos sobre custos operacionais em ilhas mediterrâneas.

A construção da Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) em duas versões paralelas (com e sem projeto) permitiu extrair o EBITDA incremental, que serviu de base para o fluxo de caixa decisório. No primeiro ano de operação pós-projeto (ramp-up a 70% da ocupação estabilizada), o EBITDA incremental foi de R$ 778.939. A partir do terceiro ano, com a estabilização da ocupação, o EBITDA incremental atingiu R$ 1.452.787. A margem EBITDA, que era de 17,3% na operação rústica, saltou para 49,2% no estado pós-projeto, indicando uma melhora substancial na rentabilidade. Essa evolução é compatível com reposicionamentos hoteleiros que incorporam amenidades estruturais, conforme padrões setoriais discutidos por Pacheco (2017).

A apuração do Fluxo de Caixa Livre para a Firma (FCFF) incremental ao longo do horizonte decenal revelou um investimento inicial de R$ (2.814.844) no ano zero, seguido por fluxos positivos crescentes. O FCFF descontado do ano 3, de R$ 759.592, foi o ponto de maior contribuição entre os anos operacionais regulares, refletindo a primeira observação do EBITDA incremental estabilizado com baixa atenuação pelo fator de desconto. No ano 10, o FCFF descontado incluiu um valor residual significativo, resultando em um acumulado de R$ 5.231.240.

Os indicadores agregados de viabilidade econômica-financeira para o cenário realista foram robustos. O Valor Presente Líquido (VPL) foi de R$ 5.231.240, a Taxa Interna de Retorno (TIR) real atingiu 38,7% ao ano, e o Payback descontado foi de 4,25 anos. Todos esses indicadores atenderam aos critérios de aprovação (VPL ≥ 0, TIR > Taxa Mínima de Atratividade – TMA, e Payback descontado ≤ 10 anos) com folga substancial. A TIR superou a TMA (calibrada em 15%) por 23,7 pontos percentuais, indicando a atratividade do projeto. Madanoglu (2011) destaca que reposicionamentos em mercados emergentes com restrição de oferta, como Fernando de Noronha, tendem a capturar prêmios de preço e diluir custos legados, gerando TIRs superiores a projetos greenfield, o que foi corroborado por este estudo.

Um teste de robustez foi realizado utilizando um método alternativo para o valor residual, baseado no valor depreciado dos ativos ao final do ano 10, em vez do múltiplo de EBITDA. Sob essa hipótese mais conservadora, o valor residual totalizou R$ 1.131.506, o que representou uma redução de 90,3% em relação ao valor calculado pelo múltiplo de EBITDA (R$ 11.622.298). Com essa substituição, o VPL recalculado no cenário realista reduziu-se para R$ 2.638.077 (uma queda de 49,6%), e a TIR real caiu para 33,3% ao ano (uma redução de 5,4 pontos percentuais). No entanto, o Payback descontado permaneceu inalterado em 4,25 anos.

Mesmo com a premissa extrema de liquidação patrimonial pelo saldo depreciado dos ativos, os três indicadores de viabilidade permaneceram acima dos limiares mínimos de aprovação, demonstrando a robustez do projeto. A decomposição do VPL do cenário base revelou que aproximadamente 54,9% do valor presente positivo provêm do valor residual descontado (R$ 2.872.854), e 45,1% dos fluxos operacionais líquidos do investimento (R$ 2.358.386). Essa análise sinalizou a relevância da premissa do múltiplo de EBITDA como um fator crítico, que foi devidamente quantificado e submetido a um teste de sensibilidade específico.

A análise de cenários paramétricos – pessimista, realista e otimista – confirmou que o projeto preservou a viabilidade em todas as condições testadas. No cenário pessimista, que combinou uma redução de 15% na ocupação estabilizada, uma diminuição de 10% na diária média real e um acréscimo de dois pontos percentuais na TMA, o VPL permaneceu positivo em R$ 1.338.949. A TIR de 24,5% ao ano ainda superou a TMA pessimista (17%) por mais de sete pontos percentuais, e o Payback descontado de 9,17 anos, embora próximo ao limite, manteve a viabilidade. Este resultado corrobora a observação de Paixão et al. (2021) de que empreendimentos com diferenciação de padrão em Fernando de Noronha demonstraram maior resiliência a choques de demanda.

A análise de sensibilidade univariada, que perturbou isoladamente seis variáveis principais em intervalos de ±20%, revelou uma hierarquia clara de criticidade. As variáveis de maior impacto sobre o VPL foram a diária pós-projeto, com uma amplitude de R$ 6,65 milhões, e a ocupação pós-projeto, com R$ 5,25 milhões. Juntas, essas duas variáveis de receita responderam por 71,8% da variabilidade total do VPL. Em contraste, as variáveis de CAPEX (retrofit e piscina) apresentaram um impacto marginal, respondendo por apenas 2,75% da amplitude total. Isso indicou que o risco do projeto está concentrado na capacidade de o empreendimento entregar a diária e a ocupação calibradas, e não na precisão do orçamento de obra.

Esse padrão de sensibilidade corrobora a tese de Sainaghi (2011) sobre a elevada alavancagem operacional de empreendimentos hoteleiros independentes em destinos com restrição de oferta, onde a elasticidade do EBITDA a variações de receita é significativa. A gestão de receita (revenue management) emerge, portanto, como um fator estratégico prioritário para o sucesso de projetos dessa natureza. A análise bivariada, que cruzou diária média e ocupação estabilizada, delimitou o lócus de inviabilidade (VPL ≤ 0) a apenas duas combinações extremas: ocupação de 55% com diária de R$ 1.300, e ocupação de 60% com diária de R$ 1.300. Em todas as outras 36 combinações, o VPL permaneceu positivo, indicando uma vasta região de viabilidade.

O ponto de equilíbrio (VPL = 0) situou-se aproximadamente sobre uma curva definida por um RevPAR pós-projeto de R$ 790, valor inferior à ocupação realista calibrada (RevPAR de R$ 1.188), oferecendo uma margem de segurança de aproximadamente 33,5% sobre o RevPAR alvo. Essa vasta região de viabilidade observada na matriz bivariada reforça a leitura de que projetos de reposicionamento em destinos com restrição regulatória de oferta operam em condições estruturalmente favoráveis ao retorno do capital investido, compatível com benchmarks internacionais de empreendimentos análogos investigados por Espinet et al. (2012).

Em síntese, o projeto de reposicionamento de padrão com ampliação de capacidade da pousada em Fernando de Noronha demonstrou ser economicamente viável sob as premissas do cenário realista, com indicadores de VPL, TIR e Payback que superam os limiares mínimos de aprovação. A robustez do projeto foi confirmada pela análise de cenários, que manteve a viabilidade mesmo em condições pessimistas, e pela análise bivariada, que revelou uma ampla região de viabilidade. As variáveis críticas para a sustentação dos resultados são a diária média e a ocupação pós-projeto, indicando que o sucesso depende primariamente da capacidade de o empreendimento converter o investimento físico em uma proposta de valor compatível com o segmento de alto padrão e da gestão eficaz da receita. O CAPEX, embora elevado, exibiu sensibilidade marginal, deslocando o risco para o plano operacional pós-conclusão e evidenciando que a combinação de restrição regulatória de oferta, demanda crônica e estoque licenciado passível de qualificação configura uma janela de oportunidade estratégica para projetos como o analisado.

4. Conclusão

O presente estudo analisou a viabilidade econômico-financeira de um projeto de reposicionamento de padrão e ampliação de capacidade em uma pousada localizada em Fernando de Noronha, considerando as restrições de insularidade e regulação ambiental. Verificou-se uma transformação econômica robusta, com o projeto convertendo quatro unidades habitacionais rústicas em sete de padrão superior com piscina. Essa mudança resultou em um aumento de 471,9% na receita anual estabilizada e uma multiplicação de mais de quatorze vezes no EBITDA estabilizado, impulsionada por uma elevação de 175% na diária média e um acréscimo de sete pontos percentuais na taxa de ocupação. Os indicadores de viabilidade econômico-financeira, calculados por fluxo de caixa descontado em regime incremental, revelaram um Valor Presente Líquido de R$ 5,23 milhões, uma Taxa Interna de Retorno de 38,7% ao ano e um Payback descontado de 4,25 anos no cenário realista, superando amplamente os critérios de aprovação. A análise de sensibilidade univariada demonstrou que a diária média e a ocupação pós-projeto responderam por mais de 70% da variabilidade do resultado, enquanto o investimento em obra civil exibiu impacto marginal. Concluiu-se que o risco do projeto reside primordialmente na gestão de receita e na capacidade de o empreendimento entregar a proposta de valor calibrada, e não na precisão do orçamento de obra. A principal contribuição do estudo reside na sistematização de parâmetros de CAPEX, OPEX e sensibilidade para reposicionamentos em contextos insulares sob restrição regulatória, evidenciando que a combinação de oferta limitada, demanda crônica e estoque licenciado passível de qualificação configura uma janela de oportunidade estratégica para investimentos hoteleiros de alto padrão.

Contudo, o estudo possui limitações inerentes à sua natureza de caso único, o que impede a extrapolação direta dos resultados para outras pousadas ou destinos insulares sem uma calibração contextualizada. As premissas de ocupação e diária foram baseadas em benchmarks setoriais regionais, e a modelagem assumiu estabilidade regulatória ao longo do horizonte decenal, uma hipótese vulnerável a revisões nas políticas de capacidade de carga ou alterações tributárias. Adicionalmente, não se incorporou a análise de risco cambial para insumos importados ou a volatilidade de custos operacionais decorrentes de choques de insularidade ou interrupções logísticas. Para pesquisas futuras, sugere-se a realização de análises comparativas de viabilidade entre múltiplos empreendimentos em Fernando de Noronha para validação externa dos parâmetros de CAPEX, OPEX e sensibilidade. Recomenda-se também a modelagem dinâmica de demanda condicionada a políticas de acesso e capacidade de carga, a investigação de opções reais para capturar a flexibilidade operacional e a extensão da análise a outros destinos insulares brasileiros sob restrição de oferta, como Jericoacoara e Lençóis Maranhenses, para testar a transferibilidade da abordagem metodológica. Por fim, uma investigação qualitativa sobre a percepção dos stakeholders locais acerca do reposicionamento de padrão e seus impactos sociais, ambientais e de governança no arquipélago seria valiosa.

Referências Bibliográficas

Brumatti, P.N.M.; Rozendo, C. 2021. Parques Nacionais, turismo e governança: reflexões acerca das concessões dos serviços turísticos no Brasil. Revista Brasileira de Pesquisa em Turismo 15(3): 2119.

Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil [FOHB]. 2026. InFOHB: desempenho da hotelaria brasileira em 2025. FOHB, São Paulo, SP, Brasil. Disponível em: https://fohb.com.br/estudos_e_pesquisas/. Acesso em: 10 mar. 2026.

Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade [ICMBio]. 2026. Transparência Parque Nacional Marinho de Fernando

Ministério do Turismo [MTUR]. 2024. Setor Hoteleiro Brasileiro Registra Crescimento em 2024 e Prevê Investimentos de R$ 8,4 Bilhões até 2028. Disponível em: <https://www.gov.br/turismo/pt-br/assuntos/noticias/setor-hoteleiro-brasileiro-registra-crescimento-em-2024-e-prepara-investimentos-de-r-8-4-bilhoes-ate-2028>. Acesso em: 20 abr. 2026.

Artigo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Finanças e Controladoria do MBA USP/Esalq

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Gestão Tributária

17 de setembro de 2026

Limites Jurídicos e Práticos da Dedutibilidade Retroativa dos Juros sobre Capital Próprio

A gestão tributária adequada é crucial para a saúde financeira das empresas, especialmente no complexo sistema tributário brasileiro. Os Juros sobre Capital Próprio (JCP) constituem um mecanismo jurídico relevante para a remuneração do capital próprio, utilizado para otimizar a carga tributária. O estudo investigou a controvérsia sobre a dedutibilidade de JCP referentes a exercícios anteriores à deliberação societária que autoriza seu pagamento. Aplicou-se a metodologia de pesquisa e análise documental empírica, baseada em “Normative Systems”, para identificar cinco propriedades representativas dos argumentos jurídicos na jurisprudência administrativa e judicial. Analisaram-se acórdãos do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF), revelando padrões decisórios predominantes, divergências interpretativas, incoerências argumentativas e significativa insegurança jurídica. Os resultados indicaram forte tendência de invalidação dos planejamentos envolvendo JCP extemporâneos na esfera administrativa. Contudo, o julgamento do Tema 1319 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) seguiu direção oposta, consagrando tese favorável à dedutibilidade e estabelecendo um precedente paradigmático que pode influenciar a jurisprudência administrativa e redefinir os critérios decisórios.

Palavras-chave: CARF; gestão tributária; limitação temporal; lucro real; planejamento tributário.

17 de setembro de 2026

Símbolos da Moda Esportiva: Consumo, Identidade e Status entre Consumidores Brasileiros

A moda esportiva consolidou-se como linguagem simbólica de distinção social nas últimas décadas, impulsionada pela expansão do mercado de wellness e pela reconfiguração dos padrões de prestígio nas sociedades de consumo contemporâneas. O estudo objetivou compreender como os símbolos da moda esportiva influenciaram a construção de identidade e pertencimento e sua associação ao prestígio social entre consumidores brasileiros que adquiriram produtos do setor nos últimos 12 meses. Desenvolveu-se a pesquisa por meio de levantamento bibliográfico e pesquisa descritiva, com levantamento do tipo survey aplicado a uma amostra não probabilística por conveniência de 445 consumidores brasileiros de moda esportiva. Os principais resultados indicaram que a maioria dos respondentes associou marcas esportivas a percepções de status social; mais da metade reconheceu o wellness como novo símbolo de prestígio; e parcela expressiva percebeu o sportstyle como mais aceito em ambientes formais de trabalho. Em contrapartida, formas ostensivas de sinalização, como preferência por logotipos visíveis, influência de redes sociais e disposição a pagar sobrepreço, foram amplamente rejeitadas, revelando uma dissociação entre a atribuição simbólica de status e o comportamento de sinalização ostensiva. O consumidor brasileiro de moda esportiva com elevado capital cultural operou por meio de sinais simbólicos sutis e não ostensivos, compatíveis com o fenômeno do consumo inconspícuo, no qual a distinção social se manifestou de forma internalizada.

Palavras-chave: Consumo inconspícuo; Distinção; Prestígio social; Sportstyle; Wellness.

17 de setembro de 2026

Modelo Validado de Formação de Competência Técnica e Habilidades Não Técnicas em Indústrias Químicas Complexas

Analisou-se a implementação de um processo sistemático para o desenvolvimento e a atualização de competências técnicas e habilidades não técnicas em Operações Industriais e Segurança de Processo em uma indústria química de alta complexidade, pertencente a uma multinacional localizada no Polo Petroquímico de Camaçari, Bahia. O estudo objetivou implementar um processo mensurável e sustentável que assegurou a competência técnica e não técnica de 100% dos operadores, em conformidade com a legislação estadual da Bahia, diretrizes de institutos internacionais e políticas corporativas. A pesquisa caracterizou-se como um estudo de caso de abordagem mista, que envolveu diagnóstico documental, entrevistas semiestruturadas com 85 operadores experientes, análise de tarefas críticas e o desenvolvimento e aplicação piloto de um programa modular de treinamento. Este processo evidenciou a necessidade de alinhamento e atualização sistemática das competências requeridas. Os resultados obtidos indicaram a eficácia do modelo proposto, com 100% dos operadores concluindo os módulos teóricos e práticos e alcançando uma taxa de aprovação superior a 80%, além de conformidade operacional em campo. O trabalho contribuiu com um modelo estruturado de formação, incluindo matriz de competências, programas modulares de treinamento e diretrizes para certificação e recertificação, demonstrando potencial de replicação em outras unidades industriais de elevada complexidade e risco, e fortalecendo a segurança de processo e a sustentabilidade operacional.

Palavras-chave: Capacitação; Competência; Habilidades não técnicas; Segurança de processo; Treinamento.

17 de setembro de 2026

Planejamento de Cronograma para Definição de Válvulas em Projetos Industriais com o MS Project

A indústria química brasileira é um setor de grande impacto nacional, representando 11% do PIB em 2025 e passando constantemente por mudanças e inovações de processo e de gestão. No âmbito de projetos, o setor da indústria requer cada vez mais processos dinâmicos e eficientes, dentre os quais a gestão de cronograma. Diante desse panorama, o estudo objetivou o planejamento de cronograma para a definição de válvulas em projetos, através da ferramenta MS Project. A pesquisa realizou-se por meio de um estudo de caso, cujo escopo foi a definição das válvulas para um tanque de armazenamento na indústria química. Desenvolveu-se a Estrutura Analítica do Projeto (EAP), as atividades do cronograma e suas relações de precedência e sucessão. Consideraram-se as durações das atividades e realizou-se a alocação e análise de recursos, obtendo-se o cronograma. A partir dele, construíram-se o gráfico de Gantt, o diagrama “Activity-On-Node” e o diagrama de caminho crítico. Os resultados obtidos revelaram que o cronograma desenvolvido constituiu uma aplicação efetiva na gestão das atividades, mostrando-se uma ferramenta adequada para a estruturação e organização do escopo, dos recursos e do caminho crítico.

Palavras-chave: Análise de caminho crítico; ferramentas de gestão; projetos industriais.

Compliance E Esg

17 de setembro de 2026

Governança Pública Climática e Enchentes de 2024 no Rio Grande do Sul

As enchentes de 2024 no Rio Grande do Sul evidenciaram fragilidades estruturais na governança pública em um contexto federativo submetido a risco climático extremo. Este trabalho analisou, no recorte temporal de maio de 2024 a maio de 2025, como a atuação federal, estadual e municipal se estruturou diante da crise e em que medida a comparação com os Países Baixos ofereceu parâmetros úteis para o fortalecimento da resiliência institucional. A pesquisa adotou abordagem qualitativa, aplicada, exploratória e comparativa, com análise documental e análise de conteúdo de fontes oficiais, relatórios técnicos internacionais, atos normativos e pronunciamentos institucionais, organizados por categorias temáticas e interpretados com apoio do Modelo das Três Linhas do IIA. Os resultados mostraram que, embora os três níveis de governo tenham criado ou reestruturado instrumentos relevantes de coordenação e reconstrução após o desastre, prevaleceu uma institucionalidade reativa, posterior ao evento, com lacunas de continuidade administrativa, integração preventiva, monitoramento e accountability. Na comparação internacional, o modelo neerlandês destacou-se por combinar autoridade operacional permanente, base territorial clara, financiamento próprio e mecanismos mais robustos de monitoramento e responsabilização. Concluiu-se que os impactos das enchentes foram agravados menos pela ausência formal de normas e mais pela insuficiente articulação entre operação, gestão de riscos e controle. O fortalecimento da governança climática, no caso gaúcho, depende de institucionalizar coordenação, dados, financiamento e accountability em bases permanentes.

Palavras-chave: accountability; adaptação climática; gestão de riscos; governança multinível.

Digital Business

17 de setembro de 2026

Dados e Automação Utilizados em uma Campanha de Marketing na Engenharia Civil

A crescente utilização de dados no marketing digital impulsionou a adoção de estratégias mais orientadas por métricas e desempenho, com o Inbound Marketing em destaque. O uso de ferramentas de Business Intelligence (BI) mostrou-se fundamental para transformar dados em informações estratégicas, apoiando a tomada de decisão e a construção de bases de contatos qualificadas. Analisou-se como a ausência de integração entre sistemas de BI e plataformas de automação de marketing impactou a eficiência operacional e a efetividade das estratégias de Inbound Marketing em uma empresa de engenharia. Para isso, adotou-se uma abordagem descritiva de natureza qualitativa, baseada na análise dos processos operacionais envolvidos, desde a leitura de relatórios extraídos do BI e sua posterior transformação em mailings, até a preparação para importação no RD Station. Os resultados indicaram que o processo atual dependia de etapas manuais e empíricas, demandando tempo significativo. Identificaram-se limitações relacionadas à ausência de integração entre os sistemas, o que impactou diretamente a eficiência operacional e aumentou a dependência de atividades repetitivas. Concluiu-se que a estruturação adequada do processo de gestão de mailings e a integração entre BI e ferramentas de automação de marketing representam uma oportunidade para otimizar fluxos, melhorar a qualidade dos dados e fortalecer as estratégias de Inbound Marketing.

Palavras-chave: Automação de Marketing; Business Intelligence; Inbound Marketing; Integração de Sistemas; RD Station.

17 de setembro de 2026

Detecção de Anomalias no Monitoramento de Saúde de Pontes Usando Redes Neurais

O monitoramento da saúde estrutural de pontes tornou-se cada vez mais relevante diante do envelhecimento das infraestruturas e da intensificação de eventos extremos associados às mudanças climáticas. Nesse contexto, abordagens baseadas em dados destacaram-se como alternativas promissoras para o reconhecimento de anomalias. O estudo objetivou desenvolver e avaliar uma abordagem baseada em aprendizado de máquina para o reconhecimento de anomalias em séries temporais de aceleração estrutural. A metodologia adotada consistiu no uso de autoencoders treinados exclusivamente com dados representativos da condição íntegra, permitindo ao modelo aprender padrões associados ao estado saudável da estrutura; em seguida, o erro de reconstrução, quantificado por meio do erro quadrático médio (MSE), foi utilizado como critério para identificação de desvios em relação a essa condição. O conjunto de dados analisado foi composto por 1767 séries temporais de 1000 pontos cada, pertencentes a duas classes: íntegra (normal) e anômala (danificada). Os resultados obtidos demonstraram que o modelo proposto apresentou elevada capacidade de reconhecimento da classe anômala, com taxa de detecção superior a 90%, e desempenho global satisfatório, com área sob a curva ROC (AUC) próxima de 0,78, indicando boa capacidade discriminativa e reforçando o potencial da abordagem para aplicações em monitoramento estrutural.

Palavras-chave: Autoencoders; Detecção de Anomalias; Monitoramento de Pontes; Redes Neurais.

17 de setembro de 2026

Gestão Escolar Integrada: o Papel da Direção Administrativa na Capacitação da Equipe de Gestão Pedagógica para a Compreensão do Orçamento Escolar

A administração escolar foi abordada sob a perspectiva da integração entre gestores administrativos e pedagógicos, com foco na participação democrática, capacitação e qualificação dos atores. O objetivo geral consistiu na elaboração de um Guia de Orientações para Orçamento, direcionado à equipe de gestão pedagógica e mediado pela direção administrativa, visando instrumentalizar esses profissionais para a compreensão e participação nos processos financeiros e decisórios da instituição. Para tanto, o estudo desenvolveu-se em uma instituição particular privada, adotando uma abordagem qualitativa, descritiva e aplicada, com procedimento metodológico de estudo de caso. A pesquisa mapeou desafios práticos e dificuldades de comunicação entre os setores, analisou referenciais teóricos da gestão escolar e estruturou o instrumento formativo proposto. Os resultados demonstraram que a ausência de integração entre as áreas administrativa e pedagógica pode comprometer a efetividade da gestão escolar, evidenciando a necessidade de processos formativos contínuos que promovam entendimento mútuo, cooperação e construção coletiva de soluções. O Guia proposto fortaleceu a gestão democrática, elevou a qualificação da equipe pedagógica e melhorou os processos decisórios institucionais, destacando o papel formativo e estratégico do diretor administrativo.

Palavras-chave: Comunicação escolar; Gestão escolar participativa; Orçamento escolar.

Inovação

14 de setembro de 2026

Não lemos apenas palavras

Como novos códigos, tecnologias e formas de comunicação ampliam aquilo que precisamos aprender a interpretar Ser alfabetizado costuma ser entendido inicialmente como: reconhecer letras, formar palavras, compreender frases e produzir textos. Durante muito tempo, foi principalmente a partir desse domínio que definimos o que significava saber ler e, consequentemente, participar de diferentes espaços da sociedade. […]

Redes Sociais

14 de setembro de 2026

O efeito da influência no consumo

O que a pesquisa Youpix/Nielsen 2026 mostra sobre o avanço da Creator Economy Em 2025, 80% dos consumidores brasileiros compraram algum produto recomendado por influenciadores. Em 2026, o índice chegou a 81%. A estabilidade em um patamar tão elevado indica que a compra por influência deixou de ser um comportamento restrito a determinados públicos. O […]

Chamada De Artigos

11 de setembro de 2026

Chamada de artigos – Edição Temática Gestão de Pessoas

Submissões abertas de 11/09/2026 a 30/09/2026 Estão abertas as submissões para a Chamada Temática Gestão de Pessoas 2026, da Revista Estratégias & Soluções (E&S). A chamada será organizada em dois fluxos editoriais: Fluxo 1 – Trabalhos finais de destaque do MBA USP/EsalqDestinado aos TCCs do curso de Gestão de Pessoas do MBA USP/Esalq que obtiveram […]

Direito Tributário

09 de setembro de 2026

Entre Sísifo e o tonel das Danaides

A cesta básica, o salário-mínimo e o verdadeiro preço das coisas Na mitologia grega, alguns castigos não se distinguiam pela violência de um único sofrimento, mas pela condenação à repetição. Sísifo deveria conduzir uma enorme pedra até o alto de uma montanha e, quando o esforço parecia finalmente concluído, a pedra escapava e retornava ao […]

Inteligência Artificial

03 de setembro de 2026

O desafio atual da colaboração

Na medida em que o processo criativo começa com a IA, organizações precisam repensar como preservar a construção coletiva das ideias Em pouco mais de três anos, ferramentas de inteligência artificial generativa passaram a ocupar grande parte do trabalho nas organizações, seja para escrever, programar, pesquisar, planejar, analisar ou projetar. A presença já é tão […]

Inteligência Artificial

02 de setembro de 2026

O preço de usar IA sem treinamento

Adoção da tecnologia já alcança 88% das organizações mundiais, enquanto o número de profissionais punidos por usá-la sem preparo dobrou em sete meses No primeiro semestre de 2026, ministrei aulas de inteligência artificial com foco em planilhas, dashboards e apresentações, em Barcelona, na Espanha. Entre meus alunos havia advogados e juízes do Il·lustre Col·legi de […]

Sustentabilidade

28 de agosto de 2026

Como a sustentabilidade está redesenhando os data centers

Economia digital encontra limites físicos e tenta reduzir seu impacto ambiental O crescimento acelerado da infraestrutura digital transforma consumo de energia, disponibilidade hídrica, refrigeração, materiais construtivos e localização em variáveis centrais para o projeto da próxima geração de data centers. Durante boa parte da transformação digital, consolidou-se a percepção de que a computação estava progressivamente […]

Branding

27 de agosto de 2026

O branding que venceu a Copa de 2026

Entre identidade visual, uniformes, tipografia e disputa bilionária por audiência, marketing esportivo nunca esteve tão em evidência A Copa do Mundo de 2026 terminou com a Espanha erguendo a taça pela segunda vez, ao vencer a Argentina por 1 a 0 na prorrogação. O Brasil encerrou a competição na 11ª colocação, eliminado ainda nas oitavas […]

Governança

24 de agosto de 2026

Governança corporativa: entre o controle e a responsabilidade

O que as crises corporativas e os erros cometidos nos casos Enron, FTX e Americanas podem ensinar Uma empresa pode ter conselho de administração, auditoria independente, comitê de auditoria, código de conduta, políticas de compliance e dezenas de mecanismos de controle e, ainda assim, caminhar para o colapso. A pergunta incômoda é: se todos esses […]

Gestão Tributária

01 de setembro de 2026

Reforma tributária e planejamento patrimonial no campo

Eficiência para gerenciar os impostos facilita a governança e permite organizar a sucessão familiar A organização patrimonial rural virou uma medida estratégica diante da reforma tributária no Brasil, que entrou em vigor neste ano. O planejamento das atividades e da gestão do patrimônio rural, por meio de ferramentas como a transição da Pessoa Física para […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Inteligência Artificial

05 de agosto de 2026

Dentro da empresa e fora do radar: os riscos da Shadow AI

Segundo a Microsoft, 75% dos profissionais já utilizam inteligência artificial no trabalho sem homologação da empresa O uso da inteligência artificial generativa já faz parte da rotina corporativa. Ferramentas como ChatGPT, Copilot e outras plataformas ajudam profissionais a produzir textos, analisar dados, criar apresentações e acelerar tarefas em praticamente todos os setores. Mas esse avanço […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Estrategia

02 de julho de 2026

O futuro como competência

Interesse acadêmico reforça a projeção de cenários como ferramenta essencial para a tomada de decisões Enquanto algumas empresas ainda tentam acertar o próximo passo, outras já trabalham com múltiplos futuros possíveis — e se preparam para todos eles. Mas afinal, o que significa “pensar o futuro”? É tendência, é estratégia ou uma nova competência que […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Inovação

Tecnologia

21 de maio de 2026

Corredor Agro SP: inovação, articulação institucional e futuro

Pecege comanda operação executiva das atividades do ecossistema de 400 km que ficou conhecido como Vale do Silício do agro brasileiro Em 2025, além de assumir a gestão do Parque Tecnológico de Piracicaba, o Instituto Pecege também foi designado para comandar a operação executiva das atividades do Corredor de Inovação Agropecuária do Estado, o chamado […]

Educação

27 de abril de 2026

Como transformar um TCC em negócio

Nova gestão do Parque Tecnológico de Piracicaba oferece consultoria a egressos de MBAs O novo diretor de projetos do Parque Tecnológico de Piracicaba (PTP), Alexandre Barreto, costuma dizer que uma das maiores recompensas que já teve na vida foi ver seus orientandos do MBA USP/Esalq estruturarem empresas a partir de seus trabalhos de conclusão de […]

Tecnologia

20 de março de 2026

O repertório humano na era da IA

Pensamento crítico e criatividade são insubstituíveis no trabalho do profissional de marketing A Inteligência Artificial (IA) é capaz de feitos incríveis, mas ainda não possui a capacidade de julgamento, empatia, intuição e criatividade estratégica necessárias para fazer o trabalho de um bom profissional de marketing. Nessa área, é importante saber usar a ferramenta para automatizar […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Agronegócio

Inovação

23 de fevereiro de 2026

ESG como estratégia de crescimento em uma cooperativa do RS

Santa Clara equilibra responsabilidade social e ambiental com inovação Fundada em 1911 por imigrantes italianos em Carlos Barbosa, na serra gaúcha, a Cooperativa Santa Clara é um exemplo de que é possível equilibrar o crescimento econômico com a responsabilidade social e ambiental. De uma pequena empresa de produção de queijos, a organização evoluiu para um […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Agronegócio

Inovação

22 de janeiro de 2026

Brasil livre de febre aftosa: o que muda para a carne brasileira?

Com um rebanho de mais de 200 milhões de cabeças de gado, o país é atualmente o líder em exportações O Brasil recebeu recentemente, pela primeira vez, a certificação de país livre de febre aftosa sem vacinação, conferida pela Organização Mundial de Saúde Animal (OMSA). O selo fortalece a posição do país como fornecedor de carne confiável para o […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

Inovação

09 de dezembro de 2025

Inovação: o novo ciclo do Parque Tecnológico de Piracicaba

Instituto Pecege assume a gestão apostando na criação de novos negócios A partir de 2026, o Instituto Pecege assumirá a gestão do Parque Tecnológico de Piracicaba (PTP). Entre suas responsabilidades estarão a administração, operação, manutenção e expansão do parque, além do fomento de atividades de inovação, empreendedorismo e ciência e tecnologia. A escolha foi feita […]

Renata de Gaspari Valdejão Almeida

06 de julho de 2026

Arquitetura de Grande Porte: Gestão de Mudanças DSR-SCRUM

Mônica Alessandra Guerios; Maria do Carmo Assis Todorov Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação. A arquitetura e o urbanismo configuram-se como bases imprescindíveis em um espaço urbano cada vez mais complexo e desafiador, onde a intrínseca conexão entre questões sociais, ambientais e tecnológicas […]