Resumo Executivo

Ana Paula Silva Menezello; Aparecida Leonir da Silva

Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

A expansão do agronegócio brasileiro ocorre em um cenário econômico marcado por desafios internos e externos que impactam diretamente a volatilidade dos preços das commodities e a segurança alimentar global. A cadeia produtiva do setor representou 22% do Produto Interno Bruto nacional em 2024, conforme dados do Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada em parceria com a Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil. Esse protagonismo é acentuado pela projeção de crescimento da população mundial para nove bilhões de pessoas até o ano de 2050, o que impõe uma demanda crescente por mantimentos e, consequentemente, eleva a pressão sobre o mercado de terras em países com grande potencial produtivo. De acordo com a Food and Agriculture Organization, o Brasil ocupa uma posição estratégica nesse contexto, atraindo olhares de investidores globais. A demanda mundial por terras apresentou um aumento expressivo especialmente a partir de 2008, transformando a disputa territorial, historicamente presente na América Latina, em um fenômeno de escala global. Estatísticas indicam que, antes de 2008, a transferência de terras agricultáveis ocorria em uma escala de quatro milhões de hectares anuais, mas, entre outubro de 2008 e agosto de 2009, esse volume saltou para mais de 45 milhões de hectares (Sauer, 2011).

Nesse ambiente de intensa financeirização, a legislação brasileira passou por atualizações significativas para acompanhar a dinâmica do mercado. A Lei 14.711/23, denominada Marco Legal das Garantias, estabeleceu o aprimoramento das regras relativas ao tratamento do crédito e das garantias reais. Uma das principais inovações dessa norma é a possibilidade de um mesmo imóvel ser utilizado como lastro em mais de um contrato de crédito, o que visa reduzir os custos de financiamento e oferecer aos devedores maior flexibilidade na exploração de seus ativos. Para o credor, a legislação simplificou os ritos de retomada do crédito em situações de inadimplência, o que representa um benefício direto para um setor que demanda vultosos recursos para expansão. A nova lei permite que o produtor rural acesse diferentes linhas de crédito em fases distintas da produção, utilizando a mesma garantia tanto para a compra de insumos quanto para o suporte financeiro durante a colheita.

A utilização da terra como mecanismo de mitigação do risco moral torna-se central na estruturação das operações financeiras. O conceito de moral hazard surge quando o tomador de crédito, ao não oferecer garantias robustas, pode adotar comportamentos de risco que prejudicam o retorno do capital ao credor. Diante da hipótese de inadimplemento, as instituições financeiras avaliam a retomada desses ativos como forma de recuperação do capital emprestado. Surge, então, a necessidade de discutir mecanismos de reorganização de dívida que utilizem a terra em estruturas modernas, como o Fiagro Reorg, focado em situações especiais. Esse instrumento exige um lastro fortalecido e permite a possibilidade de recompra do ativo pelo devedor após a liquidação integral do débito (Inácio, 2024). O objetivo central reside em avaliar a precificação das terras nas diversas regiões brasileiras e examinar a viabilidade do uso desses ativos pelas instituições financeiras no âmbito da recuperação de empréstimos concedidos.

A fundamentação teórica sobre a posse e o uso da terra no Brasil revela que a definição de direitos de propriedade é essencial para a apropriação dos investimentos agropecuários. O risco de expropriação da terra traduz-se no risco de perda dos investimentos incorporados ao solo (Azevedo, 2000). Historicamente, a terra é o principal ativo oferecido em operações de crédito rural por sua liquidez relativa e função produtiva. Ao servir de lastro, ela atua como um elemento disciplinador do comportamento do tomador, reduzindo o risco percebido pelo credor e, por consequência, possibilitando a redução das taxas de juros. A modernização das leis de execução busca aproximar o Brasil das melhores práticas internacionais, esperando-se que a recuperação célere da garantia reduza o risco sistêmico do setor e promova maior inclusão financeira no meio rural.

O detalhamento dos procedimentos operacionais para a avaliação da viabilidade do uso de terras como garantia exigiu um levantamento minucioso de dados de mercado. A coleta de informações sobre o preço por hectare nas diferentes regiões do Brasil foi realizada por meio de consultas sistemáticas aos bancos de dados do Instituto de Economia Agrícola, ao Sistema de Mercado de Terras do Incra e ao Atlas do Mercado de Terras. O período de referência para a captura dos dados mais recentes foi novembro de 2023, permitindo uma análise contemporânea dos valores praticados em todo o território nacional. As informações foram organizadas de forma a contemplar as especificidades regionais, considerando as aptidões para a pecuária bovina e para a agricultura de grãos diversos.

A metodologia aplicada baseou-se em uma análise de fluxo de decisão desenhada para descrever as implicações das diferentes saídas de risco para a instituição financeira. Para cada cenário de inadimplência, foram consideradas três alternativas principais: a retomada direta do ativo, a reestruturação via fundos especializados e a venda para investidores terceiros. O processo operacional de análise iniciou-se com a verificação da regularidade fundiária e ambiental da fazenda dada em garantia. Caso a documentação apresentasse inconsistências, o fluxo indicava a necessidade de regularização prévia antes de qualquer medida de execução. Em seguida, avaliou-se a insolvência do caso; se o devedor possuísse capacidade de pagamento, o fluxo direcionava para a manutenção da operação original ou renegociação simples.

Para os casos considerados insolventes, a análise avançou para a verificação da liquidez de mercado da fazenda. Esse passo envolveu a análise de dados quantitativos sobre a velocidade de absorção de ativos semelhantes na região específica. Se a liquidez fosse confirmada, a instituição financeira poderia optar pela retomada da fazenda, considerando a janela de mercado e os riscos operacionais inerentes à gestão de um imóvel rural. Caso a liquidez fosse baixa ou houvesse urgência na recuperação do capital, a alternativa de venda com desconto no preço de mercado era avaliada para evitar o acúmulo de despesas de manutenção. A terceira via, a estruturação de um Fiagro, foi analisada como uma opção de governança sofisticada, envolvendo mecanismos de arrendamento e opções de compra, estruturados sob o modelo de sale and leaseback com metas operacionais claras.

O detalhamento da análise regional foi fundamental para compreender a heterogeneidade dos preços. Foram analisados os valores médios do hectare em cada estado brasileiro, ordenando-os de forma decrescente para facilitar a comparação. Esse ordenamento permitiu identificar que estados como Espírito Santo apresentam uma valorização acentuada em comparação com estados do Norte e Nordeste, como Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. A metodologia de análise não se limitou aos valores nominais, mas buscou correlacionar esses preços com fatores climáticos e produtivos. Embora as regiões do Norte e Nordeste possuam vantagens climáticas, como estações bem definidas e períodos de chuva adequados para culturas de alto rendimento como a soja (Reis, Silva, Bezerra, Spyrides, 2020), outros fatores influenciam a precificação final.

A análise técnica considerou que a alta nos preços de commodities específicas, como o café no caso do Espírito Santo, atua como um indexador do preço da terra, aumentando a atratividade para investidores conforme apontado no Relatório de Análise de Mercado de Terras. O passo a passo da coleta de dados incluiu a extração de registros do Sistema de Mercado de Terras, onde os valores foram capturados e tabulados para refletir a realidade de novembro de 2023. Essa base de dados serviu como ponto de partida para a construção do fluxo de decisão, permitindo que a instituição financeira e o produtor rural avaliassem os impactos de cada escolha estratégica na recuperação do crédito e na manutenção da atividade operacional.

Os resultados obtidos revelam uma disparidade significativa nos valores de terra por hectare no Brasil. O estado do Espírito Santo lidera o ranking de valorização, seguido por Santa Catarina, São Paulo e Mato Grosso do Sul. Essa valorização no Espírito Santo é impulsionada pela cultura do café, que eleva o valor do solo devido à rentabilidade da commodity. Em contraste, estados como Piauí, Amapá e Amazonas apresentam os menores valores por hectare. Essa diferença evidencia que a localização geográfica e a infraestrutura logística são determinantes críticos na precificação. O Censo Agropecuário de 2017 indica que o Brasil possui 851 milhões de hectares totais, dos quais aproximadamente 350 milhões são ocupados por estabelecimentos agropecuários, representando 41% da área do país. A ocupação territorial é vasta, e a financeirização do setor elevou a apropriação de terras como ativos estratégicos (Saweljew, 2019).

Ao analisar a alternativa de retomada da terra pela instituição financeira, observa-se que o procedimento deve observar rigorosamente a Lei 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária, e o Código de Processo Civil. A vantagem dessa via é o controle direto sobre o ativo e a rapidez na execução em casos de alienação fiduciária. Entretanto, as desvantagens incluem a falta de expertise das instituições financeiras na gestão de imóveis rurais, o que gera custos de manutenção e riscos de desvalorização por ociosidade. A decisão de retomar a terra é influenciada pela complexidade dos conflitos agrários e pelas perspectivas futuras do setor (Michelotti, Siqueira, 2019). A apropriação do ativo exige uma avaliação detalhada para verificar se há vantagem real na posse, especialmente considerando o histórico de crises, como a ocorrida entre 2007 e 2008, onde a especulação sobre terras fictícias levou grandes instituições à falência (Monerato, Gomes Junior, 2023).

A opção pela estruturação de um Fiagro Reorg surge como uma inovação importante para a reestruturação de dívidas. Criado pela Lei 14.130/2021, o Fiagro permite a captação de recursos de diversos investidores para adquirir ativos estressados. No formato de reorganização, o fundo adquire o imóvel rural dado em garantia em operações inadimplidas e promove sua reinserção na cadeia produtiva. Um exemplo prático dessa dinâmica ocorre quando o fundo adquire a propriedade e a arrenda para terceiros ou para o próprio devedor original, permitindo a este último a possibilidade de recompra após a regularização financeira. Essa flexibilidade contribui para a preservação da atividade econômica e mitiga perdas para ambas as partes. Contudo, o desempenho desses fundos está sujeito a variáveis econômicas e ao risco de inadimplência dos arrendatários (Barbosa, Forte, Hadad Junior, Santos, 2024).

Um caso relevante de alerta no mercado de fundos de investimento em terras agrícolas foi o do fundo BRTA11, que enfrentou perdas significativas na bolsa de valores. O fundo adquiriu uma fazenda por 80 milhões de reais e estabeleceu um contrato de arrendamento com os antigos proprietários. No entanto, o custo da operação, fixado entre 70 e 90 sacas de soja por hectare, tornou-se insustentável frente à realidade produtiva do Mato Grosso, onde as médias variam entre 50 e 62 sacas por hectare (Boechat, 2024). Esse exemplo demonstra que valores de arrendamento descolados da realidade produtiva geram problemas de solvência e reforçam a necessidade de avaliações técnicas rigorosas. A transformação da terra em ativo financeiro exige que a gestão seja profissionalizada para garantir a liquidez das cotas negociadas em bolsa.

A identificação de investidores para a venda direta do ativo é a terceira via analisada. O interesse de investidores institucionais e estrangeiros é impulsionado pelo potencial de valorização e pela busca por diversificação de portfólio. Empresas de consultoria e bancos de investimento atuam como pontes para conectar esses interessados. No entanto, a dimensão especulativa do land grabbing deve ser considerada, pois envolve a aquisição de terras a preços baixos visando apenas a renda fundiária sobre a valorização futura (Gomes, 2020). A venda direta é a forma mais rápida de recompor o caixa da instituição financeira, mas pode resultar em alienação por valores abaixo do mercado se houver necessidade de liquidez imediata. A segurança jurídica e o sucesso dessas operações dependem da observância à legislação vigente e das tendências de mercado (Netto, Ferreira, 2024).

A discussão sobre a eficácia das garantias revela que a essência do empréstimo bancário é o recebimento do valor em dinheiro, acrescido de juros, e não a posse do bem. A retomada da fazenda deve ser vista como uma alternativa viável apenas após uma análise estratégica que garanta a liquidez em momento oportuno. A relação entre a valorização da terra e o mercado de commodities é o principal determinante para o sucesso da recuperação do crédito (Michelotti, Siqueira, 2019). A possibilidade de estruturar um Fiagro oferece transparência e continuidade operacional, sendo uma alternativa sofisticada de governança regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários. O Fiagro pode alienar ou arrendar os imóveis adquiridos, trazendo eficiência ao processo de liquidação de dívidas (Kreitlow, Amaral, Muriel, 2024).

A crise financeira de 2008 serve como um lembrete histórico sobre os perigos da superacumulação de capitais e da busca por novos investimentos em setores com baixa rentabilidade. Naquele período, a terra rural adquiriu uma dimensão dupla: meio de produção e reserva de valor (Bicalho, 2022). Essa mudança de perspectiva atingiu não apenas os agentes financeiros, mas também os produtores rurais, que passaram a tratar a terra como um ativo estratégico. A heterogeneidade regional brasileira exige que as instituições financeiras adotem critérios de avaliação que incorporem projeções de valorização e indicadores de liquidez locais. Terras em regiões com dinâmica de mercado ativa, como o Sul e o Centro-Oeste, tendem a ser convertidas em valor financeiro com maior facilidade, reduzindo o risco de perdas.

Em áreas com menor demanda, como partes do Norte e Nordeste, a recuperação dos ativos torna-se mais complexa. O levantamento aponta que, para maximizar a segurança jurídica, é necessário o aprimoramento dos processos de avaliação cadastral e legal, além de maior transparência nas operações. Ao comparar as três alternativas, o Fiagro destaca-se como a solução mais sustentável por permitir a partilha de riscos entre diversos investidores e transformar um ativo imobiliário ilíquido em cotas negociáveis. A busca direta por investidores específicos pode ser demorada e sofrer com a baixa liquidez regional, enquanto a retomada direta frequentemente resulta em custos adicionais de administração e expertise que a instituição financeira pode não possuir em seu quadro funcional.

A integração de metodologias avançadas de precificação, associada ao conhecimento profundo das dinâmicas regionais, é fundamental para orientar a melhor estratégia de recuperação de créditos. O uso de terras como garantia no agronegócio brasileiro é um campo em constante evolução, influenciado por mudanças legislativas e pela crescente financeirização do setor. A escolha entre retomar o ativo, reestruturá-lo via mercado de capitais ou vendê-lo a terceiros deve ser pautada por uma análise técnica que considere o perfil do devedor, a aptidão produtiva da área e o cenário macroeconômico das commodities. A solidez das operações financeiras no campo depende dessa capacidade de transformar garantias reais em soluções eficientes de liquidez.

Conclui-se que o objetivo foi atingido, demonstrando que a precificação das terras no Brasil apresenta uma heterogeneidade marcante, com as regiões Centro-Oeste e Sul detendo os maiores valores de mercado, enquanto o Norte e o Nordeste enfrentam desafios de infraestrutura que impactam a liquidez dos ativos. A análise evidenciou que, entre as alternativas de recuperação de crédito, a estruturação via Fiagro Reorg se apresenta como a via mais eficiente e sustentável, pois concilia a manutenção da atividade produtiva com a geração de liquidez para a instituição financeira por meio do mercado de capitais. A retomada direta da terra, embora juridicamente amparada pelo novo Marco Legal das Garantias, impõe custos operacionais e riscos de gestão que podem onerar o credor. Portanto, a eficácia do uso da terra como garantia depende de uma avaliação regionalizada e criteriosa, que considere não apenas o valor nominal do hectare, mas também a capacidade de conversão do ativo em fluxo financeiro diante de cenários de inadimplência.

Referências Bibliográficas:

Azevedo, Paulo Furquim de. 2000. Nova economia institucional: referencial geral e aplicações para a agricultura. Revista de Economia Agrícola (v.47): 34-52.

Brasil. 2023. Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023. Dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, o resgate antecipado de Letra Financeira, a alíquota de imposto de renda sobre rendimentos no caso de fundos de investimento em participações qualificados que envolvam titulares de cotas com residência ou domicílio no exterior e o procedimento de emissão de debêntures; altera as Leis nºs 9.514, de 20 de novembro de 1997, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.476, de 28 de agosto de 2017, 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), 9.492, de 10 de setembro de 1997, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 12.249, de 11 de junho de 2010, 14.113, de 25 de dezembro de 2020, 11.312, de 27 de junho de 2006, 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e 14.382, de 27 de junho de 2022, e o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969; e revoga dispositivos dos Decretos-Lei nºs 70, de 21 de novembro de 1966, e 73, de 21 de novembro de 1966. Diário Oficial da União, Brasília, 31 out. 2023. Seção 1, p.1.

Gomes, C.M.P. 2020. A Formação de um novo mercado global de terras no Brasil: land grabbing e última fronteira agrícola – MATOPIBA. Tese apresentada no Programa de Pós-Graduação de Ciências sociais em Desenvolvimento, Agricultura e Sociedade. Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro, Rio de janeiro, RJ, Brasil.

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística [IBGE]. 2019. Censo Agropecuário. Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/media/com_mediaibge/arquivos/fc97548801ac776a2a322a235b94aa36.pdf. Acesso em 07/06/2025

Inácio, 2024 [Referência completa não encontrada no documento original]

Lei 9.514, 1997 [Referência completa não encontrada no documento original]

Michelotti, Siqueira, 2019 [Referência completa não encontrada no documento original]

Reis, Silva, Bezerra, Spyrides, 2020 [Referência completa não encontrada no documento original]

Sauer, 2011 [Referência completa não encontrada no documento original]

Saweljew, 2019 [Referência completa não encontrada no documento original]

Resumo executivo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso de MBA em Agronegócios

Saiba mais sobre o curso, clique aqui