Resumo Executivo

Josiane Retzlaff Aguiar; Paulo Fernando do Nascimento Afonso

Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

Os empreendimentos imobiliários contemporâneos caracterizam-se por uma complexidade intrínseca que envolve múltiplas etapas, desde a concepção inicial e o desenvolvimento de projetos até a execução física e a viabilização comercial. Esse ciclo contínuo demanda a integração de diversos processos legais, financeiros, técnicos e operacionais para garantir a sustentabilidade e a legitimidade das intervenções no espaço urbano. Conforme estabelecido por Lima (2014), os empreendimentos desempenham um papel fundamental na transformação das cidades, o que exige a incorporação de responsabilidade social e ambiental como princípios estratégicos desde o planejamento. A multiplicidade de atores envolvidos, cada um com papéis e expectativas distintas, torna o gerenciamento de stakeholders uma prática indispensável para o sucesso organizacional e operacional. A identificação precisa desses indivíduos ou grupos é o primeiro passo para mitigar riscos e evitar conflitos que possam comprometer o cronograma ou a qualidade final do produto imobiliário. Segundo Turner (2008), o sucesso de um projeto depende diretamente da capacidade de considerar e alinhar os interesses desses atores, garantindo que as metas coletivas sejam atingidas de forma colaborativa.

A definição clássica de stakeholders abrange qualquer indivíduo ou grupo que possa afetar ou ser afetado pelo alcance dos objetivos de uma organização ou projeto (Freeman, 1984). No setor imobiliário, essa rede de influência é particularmente vasta, incluindo profissionais da construção civil, investidores, financiadores, órgãos do poder público, comunidades impactadas, clientes finais e futuros moradores (Eichenberger, 2024). A gestão eficaz dessas partes interessadas impacta significativamente a aceitação do projeto pela sociedade e pelos órgãos reguladores, influenciando a obtenção dos resultados esperados (PMI, 2017). Uma abordagem proativa permite que o gestor antecipe resistências e promova o comprometimento de todas as partes, assegurando que o desenvolvimento siga um caminho de cooperação mútua (Turner, 2008). O Guia PMBOK estabelece quatro processos fundamentais para essa gestão: identificar as partes interessadas, planejar o engajamento, gerenciar o engajamento e monitorar o envolvimento (PMI, 2017). Recentemente, essa estrutura foi complementada pela necessidade de entender profundamente as motivações de cada ator, priorizá-los conforme seu poder e interesse, e engajá-los ativamente durante todo o ciclo de vida do projeto (PMI, 2021).

Para a identificação sistemática de interesses e expectativas, utilizam-se ferramentas como a matriz de análise das partes interessadas, que permite coletar informações cruciais para determinar como cada stakeholder deve ser abordado (Costa e Pereira, 2019). Além de matrizes formais, o uso de opinião especializada, reuniões de brainstorm e pesquisas de campo auxiliam na construção de um panorama detalhado do ambiente do projeto. Quando o volume de envolvidos é elevado, a priorização torna-se uma estratégia de sobrevivência gerencial, uma vez que não é viável dedicar o mesmo nível de profundidade a todos os atores simultaneamente (PMI, 2021). Após a análise, a criação de um plano de interação robusto torna-se necessária para manter relacionamentos saudáveis e atender às necessidades específicas dentro dos limites orçamentários e temporais do empreendimento. Esse processo está intrinsecamente ligado ao plano de comunicação, que define os métodos, a frequência e o conteúdo das informações compartilhadas (Costa e Pereira, 2019). Gerenciar o engajamento significa trabalhar continuamente para abordar questões à medida que surgem, promovendo o envolvimento apropriado nas atividades críticas (PMI, 2023). O monitoramento constante permite ajustes dinâmicos nos planos de ação, garantindo que a estratégia de gestão permaneça relevante diante de mudanças no cenário externo ou interno (PMI, 2013).

As práticas de gerenciamento aplicam-se com rigor especial à fase de concepção e projeto, momento em que as decisões possuem maior poder de influência sobre os custos e o desempenho futuro da edificação. Esta etapa inicial não possui apenas natureza técnica e legal, mas serve como suporte fundamental para a gestão e o planejamento de todas as fases subsequentes, incluindo a execução e a implantação definitiva (Leite, 2014). Dada a multiplicidade de partes envolvidas, a gestão de stakeholders torna-se o eixo central para facilitar a comunicação e agilizar as tomadas de decisão em processos frequentemente burocráticos (Eichenberger, 2024). O gerenciamento eficaz minimiza resistências durante o desenvolvimento e assegura que o produto final esteja alinhado com as demandas do mercado e as exigências normativas. Diante desse cenário, torna-se necessário investigar como essas práticas são aplicadas na realidade do mercado brasileiro, avaliando a importância atribuída pelos profissionais e os desafios enfrentados durante a fase de projeto de empreendimentos imobiliários.

A investigação metodológica foi estruturada sob uma abordagem exploratória, descritiva e analítica, visando aprofundar o conhecimento sobre as práticas de gestão de stakeholders e sua influência no sucesso dos projetos. O estudo concentrou-se nos municípios de Canguçu, no Rio Grande do Sul, e São Paulo, no estado de São Paulo. A escolha dessas localidades justifica-se pela representação de realidades urbanas e econômicas distintas. São Paulo configura-se como um dos principais polos de atração de investimentos imobiliários e da construção civil no país, liderando a geração de oportunidades e apresentando um mercado altamente competitivo e complexo (APC, 2024). Por outro lado, Canguçu representa um município em desenvolvimento, com um setor imobiliário em expansão impulsionado pelo crescimento econômico local e pela aprovação de novos loteamentos e empreendimentos comerciais e residenciais. A cidade tem adotado políticas públicas voltadas à desburocratização e à atração de investimentos, consolidando-se como um ambiente com grande potencial de transformação urbana (Sebrae, 2023).

A coleta de dados foi realizada por meio de um levantamento de campo, utilizando um formulário online estruturado na plataforma Google Forms. O instrumento de pesquisa foi composto por 17 questões que abrangeram dados quantitativos e qualitativos. O questionário foi disponibilizado entre os meses de abril e julho de 2025, sendo direcionado a profissionais que atuam diretamente na concepção, desenvolvimento e gestão de projetos, como arquitetos, urbanistas, engenheiros civis, consultores imobiliários, investidores e representantes do poder público. A amostragem incluiu profissionais envolvidos em diferentes fases dos empreendimentos, permitindo uma análise crítica sobre o momento inicial do ciclo de vida dos projetos. Os tipos de projetos avaliados consistiram majoritariamente em empreendimentos habitacionais e de parcelamento de solo. A diversidade de perfis dos participantes contribuiu para uma compreensão abrangente dos desafios práticos relacionados à gestão das partes interessadas no setor.

O acesso ao formulário ocorreu por meio de contatos diretos e divulgação em redes sociais profissionais e de mensagens instantâneas, como Instagram, WhatsApp e Linkedin. A participação foi voluntária, baseada no interesse dos profissionais em contribuir com o avanço do conhecimento na área. A elaboração das perguntas fundamentou-se em bases teóricas consolidadas (Freeman, 1984; Turner, 2008; Costa e Pereira, 2019; Lima, 2014), além de incorporar a experiência prática acumulada na área de projetos arquitetônicos e urbanísticos. Essa combinação permitiu que as questões refletissem situações recorrentes e realistas do cotidiano profissional. O questionário abordou temas como a área de atuação, tempo de experiência, tipos de empreendimentos, frequência de identificação de stakeholders, uso de ferramentas específicas, desafios enfrentados, estratégias de engajamento e a percepção de impacto dessas práticas no sucesso dos projetos.

Para a análise dos dados, as respostas foram organizadas, categorizadas e interpretadas com o auxílio de ferramentas de planilha eletrônica. A condução do estudo seguiu a lógica dos grupos de processos de gerenciamento de projetos definidos pelo PMI (2023), adaptados para a estrutura de um trabalho acadêmico. O processo iniciou-se com a pesquisa bibliográfica e o entendimento do tema, seguido pelo planejamento que definiu objetivos e métodos. A fase de execução envolveu a aplicação da pesquisa e a obtenção dos dados brutos, que foram posteriormente submetidos a análises qualitativas e quantitativas. A estrutura metodológica visou identificar a lacuna entre a teoria acadêmica e a prática cotidiana no setor imobiliário, destacando a predominância de abordagens empíricas. Embora o estudo apresente limitações quanto ao tamanho da amostra e à concentração geográfica, os resultados oferecem subsídios relevantes para a proposição de modelos de gestão mais sistematizados no futuro.

Os resultados obtidos permitiram traçar um perfil detalhado dos profissionais atuantes no mercado. A amostra revelou que 52,4% dos respondentes são arquitetos e urbanistas, enquanto 14,3% são engenheiros. Somados aos representantes de construtoras (9,5%), esses profissionais técnicos compõem 76,2% da base da pesquisa. Em termos de experiência, 47,6% possuem entre seis e 10 anos de atuação no mercado, indicando um grupo com maturidade profissional intermediária e vivência prática consolidada. A localização geográfica concentrou-se predominantemente em São Paulo (61,9%) e no Rio Grande do Sul (38,1%), refletindo as áreas de foco estabelecidas na metodologia. No que tange à tipologia dos projetos, os empreendimentos residenciais foram os mais citados (42,9%), seguidos pelos de uso misto (19%) e comerciais (14,3%). Projetos de infraestrutura e parcelamento de solo representaram, cada um, 9,5% das respostas. Um dado relevante é que 81% dos participantes afirmaram atuar ou já ter atuado diretamente na fase de concepção e desenvolvimento, reforçando a pertinência dos dados para a análise do estágio inicial dos projetos.

A identificação dos stakeholders revelou que os clientes são percebidos como os atores mais centrais, citados por 81% dos profissionais. Os investidores aparecem em segundo lugar, com 66,7%, seguidos pela equipe técnica de arquitetos e engenheiros (57,1%) e pelas construtoras (57,1%). Os órgãos públicos e reguladores foram mencionados por 47,6% dos respondentes, evidenciando seu papel fiscalizador e normativo essencial para a viabilização legal dos projetos. Em contrapartida, a comunidade local (19%) e os ambientalistas (14,3%) foram os menos citados, o que sugere uma percepção de menor influência direta desses grupos nos processos decisórios iniciais, ou uma falha na integração de atores externos ao núcleo técnico-financeiro do empreendimento. Embora a identificação das partes interessadas seja uma prática frequente — realizada “sempre” por 47,6% e “frequentemente” por 33,3% dos participantes —, a forma como isso ocorre é predominantemente intuitiva.

A pesquisa evidenciou uma lacuna crítica no uso de metodologias formais. Aproximadamente 66,7% dos profissionais declararam não utilizar ferramentas ou metodologias específicas para o gerenciamento de stakeholders. Apenas 23,8% afirmaram possuir conhecimento sobre práticas formais e aplicá-las em alguns projetos. Esse dado correlaciona-se com a baixa compreensão dos papéis por parte dos envolvidos: mais de 70% dos participantes indicaram que os stakeholders compreendem seus papéis apenas “ocasionalmente” ou “raramente”. Além disso, as ações de engajamento, como reuniões e comunicados, ocorrem de forma esporádica e são apenas parcialmente documentadas para 52,4% dos respondentes. A ausência de documentação sistemática compromete a rastreabilidade das decisões e a gestão do conhecimento dentro das organizações, dificultando o aprendizado com projetos anteriores.

Os desafios identificados na gestão de stakeholders são significativos e impactam diretamente o desempenho dos projetos. A falta de comunicação clara foi apontada por 42,9% dos profissionais como o principal obstáculo, seguida pela dificuldade de alinhamento entre as partes (38,1%). Conflitos de interesses foram mencionados por 9,5% da amostra, enquanto o baixo engajamento e a resistência a mudanças representaram 4,8% cada. Esses problemas de comunicação e alinhamento geram retrabalho, atrasos em aprovações e frustrações nas expectativas dos clientes e investidores. Para enfrentar esses desafios, os profissionais apontaram como estratégias mais eficazes a realização de reuniões periódicas (33,3%), o mapeamento detalhado de expectativas (33,3%) e a promoção da participação ativa nas decisões (28,6%). O uso de relatórios informativos foi citado por apenas 4,8%, reforçando a preferência por métodos de interação direta e verbal em detrimento de registros formais.

A percepção sobre o impacto da gestão de stakeholders no sucesso dos empreendimentos é quase unânime: 85,7% dos participantes acreditam que uma gestão adequada tem impacto direto nos resultados positivos. Para melhorar esse cenário, 42,9% sugerem a adoção de planejamento participativo e 33,3% defendem a implementação de metodologias formais de gestão. A capacitação dos profissionais e a melhoria na clareza da comunicação foram sugeridas por 9,5% cada, enquanto a digitalização dos processos de comunicação foi mencionada por 4,8%. Esses dados indicam que, embora haja consciência sobre a importância do tema, existe uma demanda por profissionalização e ferramentas que facilitem a transição do modelo empírico para um modelo estruturado. A discussão dos resultados revela que a gestão de stakeholders no setor imobiliário ainda é tratada como uma atividade periférica e não como um processo central de governança do projeto.

A predominância de arquitetos e engenheiros na pesquisa reforça a visão de que a gestão de stakeholders é muitas vezes confundida com a coordenação técnica de projetos. No entanto, como destacam Costa e Pereira (2019), o gerenciamento das partes interessadas vai além da técnica, exigindo habilidades interpessoais e estratégicas para lidar com expectativas subjetivas. A baixa citação de comunidades locais e ambientalistas como stakeholders relevantes aponta para um risco de isolamento do projeto em relação ao seu contexto urbano, o que pode resultar em resistências futuras, como ações judiciais ou protestos populares, que poderiam ser evitados com um engajamento precoce. A falta de uso de ferramentas formais, como a matriz de poder e interesse, limita a capacidade do gestor de priorizar esforços de forma eficiente, resultando em uma comunicação reativa em vez de proativa.

A análise dos dados sugere que a profissionalização da gestão de stakeholders representa uma oportunidade estratégica para o setor imobiliário. Ao integrar práticas formais ao ciclo de vida dos projetos, os profissionais podem contribuir para empreendimentos mais eficientes, sustentáveis e alinhados às necessidades da sociedade. A adoção de ferramentas de documentação e o estabelecimento de canais de comunicação claros reduzem a incerteza e aumentam a confiança entre investidores e clientes. Além disso, o planejamento participativo desde a fase de concepção permite que diferentes visões sejam integradas ao projeto, resultando em soluções arquitetônicas e urbanísticas mais robustas e aceitas. É fundamental que as empresas do setor e os profissionais autônomos invistam em capacitação e na disseminação de boas práticas, visando a melhoria contínua dos processos e a maximização dos resultados econômicos e sociais.

Conclui-se que o objetivo foi atingido, uma vez que o estudo identificou as principais práticas e desafios do gerenciamento de stakeholders em empreendimentos imobiliários, revelando uma predominância de abordagens empíricas e intuitivas em detrimento de metodologias estruturadas. A pesquisa demonstrou que, embora a maioria dos profissionais reconheça a importância estratégica da gestão das partes interessadas para o sucesso dos projetos, a ausência de ferramentas formais e a falta de clareza na definição de papéis comprometem a eficiência da comunicação e o alinhamento de expectativas. Os desafios centrados na comunicação e no conflito de interesses evidenciam a necessidade urgente de profissionalização e capacitação no setor. A adoção de um planejamento participativo e o uso sistemático de metodologias de engajamento desde a fase de concepção surgem como caminhos essenciais para otimizar os resultados, reduzir riscos e promover um desenvolvimento urbano mais integrado e sustentável.

Referências Bibliográficas:

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Costa, A. B.; Pereira, F. S. 2019. Fundamentos de gestão de projetos: da teoria à prática – como gerenciar projetos de sucesso. 1ed. Intersaberes. Curitiba, PR, Brasil. Disponível em: <https://plataforma.bvirtual.com.br>. Acesso em: 04 jun. 2025.

Eichenberger, E. 2024. A importância da gestão de stakeholders em projetos imobiliários. Global Governance Blog. Disponível em:<https://www.globalgovernance.com.br/blog/a-importancia-da-gestao-de-stakeholders-em-projetos-imobiliarios>. Acesso em: 30 mar. 2025.

Freeman, R. E. 1984. Strategic management: a stakeholder approach. Cambridge: Cambridge University Press. 1ed. Pitman Publishing. Boston, MA, Estados Unidos.

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Sebrae RS. 2023. Canguçu passa a figurar entre os 10 municípios mais desburocratizados do RS. Disponível em: <https://sebraers.com.br/cangucu-passa-a-figurar-entre-os-10-municipios-mais-desburocratizados-do-rs/>. Acesso em: 24 ago. 2025.

Turner, J. R. 2009. The handbook of project-based management: leading strategic change in organizations. 3ed. McGraw-Hill. New York, NY, Estados Unidos.

Resumo executivo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Gestão de Projetos do MBA USP/Esalq

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