Resumo Executivo

Nathalia de Souza Santos; Camila Schuina Neves

Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

A conquista da independência financeira tornou-se um desafio estrutural para a geração Z, composta por indivíduos nascidos entre 1997 e 2012, em virtude do aumento expressivo no custo de vida e da instabilidade inerente ao mercado de trabalho contemporâneo (BBC, 2025). No cenário brasileiro, os preços habitacionais apresentaram uma elevação de 13,5% durante o ano de 2024, acumulando uma alta adicional de 5,66% apenas no primeiro semestre de 2025 (DataZAP, 2025). Esse panorama exerce uma pressão direta sobre o orçamento de jovens adultos que buscam a transição para a moradia própria, especialmente quando se considera que a taxa de desemprego entre indivíduos de 18 a 24 anos atingiu o patamar de 14,9% no primeiro trimestre de 2025 (Poder360, 2025). Dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua indicam que aproximadamente 62% dos jovens nessa faixa etária ainda residem com os pais, o que reforça a necessidade de um planejamento rigoroso para viabilizar a mudança para o primeiro imóvel (PNAD, 2022). Nesse contexto, o acesso à moradia para jovens adultos configura-se como um projeto de alta complexidade, exigindo a aplicação de metodologias eficientes de gerenciamento de custos e prazos para mitigar riscos financeiros e operacionais.

O gerenciamento de projetos, embora frequentemente associado ao ambiente corporativo, demonstra aplicabilidade em diversos contextos, incluindo reformas residenciais de pequeno porte (PMI, 2017). No setor imobiliário brasileiro, falhas na compatibilização de projetos e estimativas imprecisas são causas recorrentes de atrasos e acréscimos orçamentários indesejados (De Filippi & Melhado, 2015). A utilização de práticas fundamentadas no Guia PMBOK permite a estruturação de processos que garantem a previsibilidade e o controle sobre as variáveis do projeto. O planejamento integrado e o controle formal são essenciais para evitar desvios, mesmo em empreendimentos de escala reduzida (De Filippi, 2017). A aplicação dessas boas práticas contribui para a organização e entrega de unidades habitacionais, atendendo aos requisitos de qualidade e satisfação dos proprietários. A governança mínima aplicada a reformas residenciais estabelece parâmetros que auxiliam na tomada de decisão e na priorização de investimentos, garantindo que o objetivo de transformar um imóvel básico em um ambiente habitável seja cumprido dentro das limitações financeiras estabelecidas.

A fundamentação teórica deste estudo baseia-se nos princípios e domínios de desempenho do gerenciamento de projetos, com foco específico nas áreas de custos e cronograma (PMI, 2021). A gestão de custos envolve os processos de planejamento, estimativa, determinação do orçamento e controle, visando concluir o projeto dentro do orçamento aprovado. Paralelamente, a gestão do cronograma assegura que as atividades sejam sequenciadas logicamente e executadas dentro do prazo estipulado. A integração dessas duas dimensões é vital para o sucesso de reformas em apartamentos, onde o espaço físico reduzido e a dependência de fornecedores externos exigem uma coordenação precisa. A aplicação de técnicas como a estimativa “bottom-up” e o método do diagrama de precedência permite uma visão detalhada das necessidades do projeto, transformando o escopo em elementos manejáveis e mensuráveis.

A metodologia empregada possui caráter exploratório e quantitativo, adotando o delineamento de pesquisa-ação para transformar a realidade estudada por meio da aplicação prática de conceitos de gestão. O local da pesquisa é um apartamento residencial de 48 m² em construção, situado no bairro Campina do Siqueira, em Curitiba, Paraná. A unidade, composta por dois quartos, foi adquirida por um casal jovem e necessita de adaptações estruturais, compra de mobília e eletrodomésticos. O desenvolvimento da pesquisa ocorreu entre março e setembro de 2025, período no qual foram coletados dados dimensionais e de mercado. A abordagem quantitativa seguiu um plano rigoroso com variáveis bem definidas para estabelecer a relação entre os custos estimados e o tempo de execução. A infraestrutura utilizada para a análise incluiu computadores com acesso à internet para pesquisas de mercado, além de softwares de edição de texto e planilhas eletrônicas para a elaboração de cálculos, listas e gráficos.

A estratégia de coleta de dados envolveu a definição inicial de uma lista exaustiva de atividades e itens de consumo, contando com o apoio de opinião especializada de um arquiteto com experiência em projetos executivos de interiores. A planta baixa do imóvel serviu como base para o levantamento dimensional, permitindo o contato direto com fornecedores para a estimativa de orçamentos médios e prazos de entrega. A pesquisa de preços abrangeu materiais de construção, produtos, móveis sob medida e eletrodomésticos em sites públicos e lojas físicas de Curitiba. O período de coleta estendeu-se de março a agosto de 2025, garantindo que os valores refletissem as flutuações recentes do mercado. Esta pesquisa atende aos critérios de dispensa de análise pelo Comitê de Ética em Pesquisa, conforme a Resolução CNS nº 510 de 2016, por utilizar apenas dados públicos e técnicos, sem a identificação de participantes (Brasil, 2016).

O gerenciamento dos custos foi estruturado a partir da linha de base do orçamento, utilizando a técnica de estimativa “bottom-up”. Este método consiste em estimar o custo de pacotes de trabalho individuais ou atividades detalhadas e, em seguida, somar esses valores para obter o custo total do projeto (PMI, 2021). O processo incluiu o planejamento do gerenciamento, onde foram documentados os procedimentos de controle, e a estimativa detalhada dos recursos necessários. A agregação dos custos permitiu estabelecer a linha de base, enquanto a reconciliação dos limites de recursos financeiros garantiu a aderência ao teto orçamentário de R$ 150.000,00 definido pelos proprietários. As ferramentas utilizadas incluíram reuniões de alinhamento, análise de dados de mercado e o uso de reservas de contingência para mitigar riscos financeiros identificados, como a inflação de curto prazo em materiais de construção.

Para o gerenciamento do cronograma, as atividades foram definidas e sequenciadas com base na integração com os custos. A decomposição do escopo resultou em uma lista de marcos e atributos das atividades, permitindo a criação de um diagrama de rede pelo método de diagrama de precedência. A estimativa de duração das atividades considerou o período necessário para concluir cada tarefa individual com os recursos disponíveis, incorporando uma margem de segurança por meio do arredondamento para semanas completas. O desenvolvimento do cronograma envolveu a análise de rede para identificar o caminho crítico, garantindo que o projeto seja concluído até a data limite de 31 de janeiro de 2026. O monitoramento e controle foram planejados para ocorrer semanalmente, com relatórios de status comparando o planejado com o realizado.

A estruturação do projeto iniciou-se com a elaboração do Termo de Abertura do Projeto e da Estrutura Analítica do Projeto. O Termo de Abertura formalizou o objetivo de entregar o apartamento pronto para moradia, respeitando o limite de R$ 150.000,00 e o prazo final em janeiro de 2026. As premissas incluíram a entrega do imóvel pela construtora até 31 de agosto de 2025 e a disponibilidade dos proprietários para tomadas de decisão. As restrições operacionais envolveram os horários permitidos pelo condomínio para a realização de obras. A Estrutura Analítica do Projeto decompôs o escopo em três áreas principais: gerenciamento de custos, gerenciamento de cronograma e integração físico-financeira. Essa decomposição facilitou a atribuição de responsabilidades e o direcionamento das estimativas, permitindo uma visão clara das entregas necessárias para o sucesso do empreendimento.

Os resultados do planejamento de custos revelaram um orçamento estimado de R$ 111.786,50, valor significativamente inferior ao limite estabelecido, o que demonstra a viabilidade financeira do projeto. A análise detalhada indicou que 45% do investimento total será destinado à compra de materiais, enquanto 38% referem-se a móveis planejados e 23% a eletrodomésticos. Os maiores investimentos concentram-se na cozinha, sala e área de serviço, que juntos representam aproximadamente 75% do custo total, totalizando R$ 43.487,50 apenas em preços de mercado para equipamentos e utensílios. Na categoria de materiais, a cozinha, a sala e o quarto do casal demandam 76% dos recursos, somando R$ 54.605,00, devido à necessidade de marcenaria extensa nesses ambientes. Os serviços especializados, que incluem arquitetura, instalações hidráulicas e elétricas, pintura e colocação de pisos, totalizam R$ 13.694,00, com a sala representando o maior investimento individual nesse pacote devido à sua área superior.

A agregação final dos custos resultou em um orçamento aprovado de R$ 123.000,00, incluindo uma reserva de contingência de R$ 11.000,00 para riscos identificados. A matriz de riscos financeiros apontou o aumento nos preços de materiais de construção como um risco de alta probabilidade e alto impacto, cuja mitigação envolve a antecipação de compras e o fechamento de preços com fornecedores. Outro risco mapeado foi a possibilidade de danos durante a instalação de móveis e eletrodomésticos, com estratégia de mitigação focada na contratação de profissionais com boas referências e supervisão direta das obras. A margem de segurança de 18% em relação ao teto de R$ 150.000,00 proporciona conforto financeiro para lidar com imprevistos não cobertos pela contingência planejada, garantindo a integridade do fluxo de caixa dos proprietários.

No âmbito do cronograma, foram identificadas 51 atividades específicas distribuídas em nove categorias, como pisos e azulejos, iluminação, marcenaria e pintura. O sequenciamento das atividades revelou um caminho crítico de 18 semanas, iniciando com o projeto arquitetônico e passando pela instalação de revestimentos, pintura, montagem de marcenaria e finalizando com a decoração. A estratégia de evitar execuções simultâneas foi adotada devido às limitações físicas do apartamento de 48 m², onde o espaço reduzido impede a atuação de múltiplas equipes sem comprometer a qualidade e a segurança. Dependências obrigatórias foram estabelecidas, como a necessidade de concluir a instalação de pisos e rodapés antes do início da pintura das paredes e tetos. O cronograma prevê a entrega do apartamento pronto para habitação em 31 de janeiro de 2026, contando com uma folga planejada de duas semanas para absorver eventuais atrasos na entrega das chaves pela construtora.

A integração físico-financeira demonstrou que o pico de desembolsos ocorrerá entre os meses de novembro e dezembro de 2025, período que concentra 65% dos gastos totais devido à finalização da marcenaria e aquisição de eletrodomésticos de alto valor. Os custos com serviços especializados apresentam concentração em outubro e novembro de 2025, representando 21% dos desembolsos do período, abrangendo pagamentos de mão de obra para pintura, iluminação e revestimentos. A aquisição de materiais possui uma distribuição mais uniforme ao longo do cronograma, visando atender ao fluxo de execução das obras civis. O planejamento detalhado permitiu o nivelamento de caixa e a priorização de investimentos, garantindo que os recursos estejam disponíveis nos momentos de maior demanda financeira.

A discussão dos resultados evidencia que a aplicação das práticas do Guia PMBOK em contextos não corporativos proporciona um controle eficiente sobre variáveis críticas. A utilização da técnica “bottom-up” permitiu uma precisão orçamentária que evitou surpresas financeiras, enquanto a identificação do caminho crítico assegurou o foco nas atividades que realmente impactam o prazo final. Comparando com as observações de De Filippi e Melhado (2015), o rigor no planejamento inicial reduz drasticamente a incidência de retrabalhos e custos extras decorrentes de falta de compatibilização. A governança estabelecida por meio do fluxo de aprovação de mudanças garante que qualquer desvio seja analisado quanto ao seu impacto no custo e no prazo antes de ser executado. As limitações deste estudo residem na dependência da estabilidade de preços de mercado e na disponibilidade de fornecedores locais, fatores que podem sofrer variações em cenários econômicos voláteis.

Para pesquisas futuras, recomenda-se a aplicação desta metodologia em diferentes tipologias habitacionais e regiões geográficas para validar a escalabilidade do modelo. Além disso, a análise do impacto da gestão de projetos na satisfação final dos usuários e a avaliação da transferência de documentos de planejamento para a fase de manutenção do imóvel representam campos férteis para investigação. A documentação sistemática de lições aprendidas durante a execução da reforma pode servir como base para a criação de guias práticos destinados a pessoas físicas que enfrentam desafios semelhantes na conquista da primeira moradia. A evidência de que o planejamento estruturado reduz o estresse financeiro e operacional em projetos pessoais reforça a importância da disseminação dessas metodologias para além das fronteiras das grandes organizações.

Conclui-se que o objetivo foi atingido por meio da elaboração de um plano de gerenciamento de custos e cronograma rigoroso, que demonstrou a viabilidade de entregar um apartamento de 48 m² em Curitiba dentro dos parâmetros de tempo e orçamento estabelecidos. A estruturação do projeto via Termo de Abertura e Estrutura Analítica permitiu a definição clara do escopo, enquanto a técnica de estimativa de baixo para cima resultou em um orçamento aprovado de R$ 123.000,00, mantendo uma margem de segurança de 18% em relação ao limite financeiro dos proprietários. O cronograma de 18 semanas, integrado ao fluxo de desembolsos, identificou o caminho crítico e os períodos de maior pressão financeira, proporcionando ferramentas de controle essenciais para a governança do projeto. A aplicação das boas práticas de gestão de projetos em um contexto residencial provou ser eficaz para organizar decisões, priorizar investimentos e mitigar riscos, servindo como um modelo de referência para jovens adultos em transição para a moradia própria.

Referências Bibliográficas:

BBC. 2025. Housing affordability crisis. Disponível em: <https://www.bbc.com/worklife/article/20250603-housing-affordability-crisis-kyla-scanlon-katty-kay-interview>. Acesso em: 15 set. 2025.

Brasil. 2016. Resolução CNS nº 510, de 07 de abril de 2016. Dispõe sobre as normas aplicáveis a pesquisas em Ciências Humanas e Sociais. p. 44-46. In: Diário Oficial da União, Brasília, [Estado], Brasil. Seção 1.

DataZAP. 2025. Índice FipeZap de preços de imóveis anunciados. Disponível em: <https://www.datazap.com.br/conteudos-fipezap>. Acesso em: 15 set. 2025.

De Filippi, G.A. 2017. Método para planejamento da produção e gestão de prazos de empreendimentos imobiliários. Tese de Doutorado em Engenharia Civil. Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, SP, Brasil.

De Filippi, G.A.; Melhado, S.B. 2015. Um estudo sobre as causas de atrasos de obras de empreendimentos imobiliários na Região Metropolitana de São Paulo. Ambiente Construído 15(3): 161-173.

De Filippi, G.A.; Melhado, S.B. 2015. Um estudo sobre as causas de atrasos de obras de empreendimentos imobiliários na Região Metropolitana de São Paulo. Ambiente Construído 15(3): 161-173.

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística [IBGE]. 2022. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua. Disponível em: <https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/populacao/9171-pesquisa-nacional-por-amostra-de-domicilios-continua-mensal.html>. Acesso em: 15 set. 2025.

Poder360. 2025. Taxa de desemprego entre jovens atinge 14,9% no 1º trimestre. Disponível em: <https://www.poder360.com.br/poder-economia/taxa-de-desemprego-entre-jovens-atinge-149-no-1o-tri/>. Acesso em: 15 set. 2025.

Project Management Institute [PMI]. 2017. Um Guia do Conhecimento em Gerenciamento de Projetos (Guia PMBOK). 6ed. Project Management Institute, Newtown Square, PA, EUA.

Project Management Institute [PMI]. 2021. A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide). 7ed. Project Management Institute, Newtown Square, PA, EUA.

Resumo executivo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Gestão de Projetos do MBA USP/Esalq

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