Layze Abrahão Rabelo; Carolina Trinca Paulino

DOI: 10.22167/2675-6528-202601051

Artigo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

Resumo

Analisou-se a sustentabilidade da poupança como principal fonte de funding do crédito imobiliário brasileiro no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), considerando as transformações no comportamento dos investidores e os impactos de crises econômicas. O objetivo foi examinar a evolução da poupança e seu papel no financiamento habitacional, os impactos da crise de 2015 e 2016 sobre a oferta de crédito, a migração de investidores para alternativas mais rentáveis, e a relevância de fontes alternativas de funding para a sustentabilidade do sistema. A pesquisa, que abrangeu o período de 2005 a 2025 com foco em 2015 e 2016, adotou uma abordagem metodológica mista. Realizou-se análise quantitativa com dados secundários do Banco Central do Brasil, ABECIP e IBGE, e análise qualitativa por meio de questionário estruturado aplicado a 171 profissionais dos setores financeiro e imobiliário. Os resultados indicaram captação líquida negativa da poupança em 2015 e 2016, refletindo a migração de recursos para aplicações mais rentáveis em cenários de Selic elevada. A análise qualitativa confirmou essa tendência, evidenciando a percepção da poupança como fonte limitada e pouco sustentável. Examinaram-se modelos internacionais, como covered bonds e Mortgage-Backed Securities (MBS), e instrumentos brasileiros como as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que, apesar de avanços, apresentaram limitações de liquidez e concentração em investidores institucionais. Concluiu-se que a diversificação das fontes de funding é essencial para a sustentabilidade do SFH, sendo necessário fortalecer instrumentos complementares para reduzir a dependência da poupança, especialmente em cenários de instabilidade econômica.

Palavras-chave: Crises econômicas; Diversificação de recursos; Mercado financeiro; Taxa Selic; Títulos imobiliários.

1. Introdução

O financiamento imobiliário é estratégico para a economia brasileira, impulsionando a construção civil, gerando empregos e ampliando o acesso à moradia (Cunha, 2012). O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), instituído em mil novecentos e sessenta e quatro, consolidou-se como o principal mecanismo de crédito habitacional, fundamentado nos depósitos de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa vinculação regulatória, que direciona parte substancial da poupança ao crédito imobiliário, conferiu ao sistema uma base de funding estável. No entanto, a dependência quase exclusiva da poupança revela-se uma fragilidade estrutural em face de ciclos econômicos adversos e mudanças no comportamento dos investidores.

A remuneração da caderneta de poupança é regulada e não acompanha as flutuações da taxa Selic. Em contraste, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), de mil novecentos e noventa e sete, opera com recursos livres do mercado de capitais (Banco Central do Brasil, 2023). A literatura econômica aponta que, em períodos de elevação da taxa de juros, instrumentos de renda fixa mais rentáveis, como Certificados de Depósito Bancário (CDBs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e títulos públicos, tornam-se mais atrativos (Castelo, 2023; Infomoney, 2024). Essa dinâmica incentiva a migração de investidores, impactando a captação da poupança e a oferta de crédito habitacional no SFH. A sustentabilidade do funding, portanto, exige estabilidade e adaptabilidade às condições de mercado.

A fragilidade estrutural da poupança foi evidente durante os anos de dois mil e quinze e dois mil e dezesseis. Esse período foi marcado por recessão econômica, inflação elevada e política monetária restritiva que elevou a taxa Selic. Nesse ambiente, a poupança perdeu competitividade, resultando em captação líquida negativa, com saques superando os depósitos (UOL Economia, 2025; Banco Central do Brasil, 2026). Esse desinvestimento reflete a sensibilidade do instrumento às condições de mercado e a busca dos investidores por maior rentabilidade e diversificação (Boletim Nacional, 2024). A persistência dessa tendência questiona a capacidade da poupança de manter seu papel tradicional como principal fonte de funding do SFH no longo prazo.

Diante da crescente volatilidade e da mudança no perfil dos investidores, a diversificação das fontes de funding tornou-se central. Experiências internacionais, como *covered bonds* na Europa e *Mortgage-Backed Securities* (MBS) nos Estados Unidos, demonstram a eficácia de instrumentos com maior liquidez e profundidade de mercado (Mais Retorno, 2026). Instrumentos brasileiros como Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), introduzidas em dois mil e dezoito, LCIs e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), complementam a poupança. Contudo, esses ainda enfrentam desafios como baixa liquidez no mercado secundário e concentração em investidores institucionais (Lacerda, 2025). A dependência de uma única fonte expõe o SFH a vulnerabilidades. Embora a literatura aborde a evolução do financiamento habitacional, persistem lacunas na análise integrada entre o comportamento dos investidores, as condições macroeconômicas e a sustentabilidade da poupança como funding ao longo de diferentes ciclos.

A compreensão aprofundada das dinâmicas que afetam a captação da poupança e a busca por alternativas de funding são cruciais para a resiliência do SFH. Assim, a presente pesquisa justifica-se pela necessidade de avaliar a sustentabilidade da poupança em um contexto de transformações econômicas e comportamentais dos investidores, contribuindo para o debate sobre a arquitetura de financiamento habitacional no Brasil. O objetivo deste estudo é analisar a sustentabilidade da poupança como principal fonte de funding do crédito imobiliário brasileiro no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), considerando as transformações no comportamento dos investidores e os impactos de crises econômicas, examinando sua evolução, os efeitos de períodos de instabilidade e a relevância de fontes alternativas para a sustentabilidade do sistema.

2. Material e Métodos

A presente pesquisa caracterizou-se como um estudo de natureza descritiva e exploratória, adotando uma abordagem metodológica mista. Essa escolha permitiu a combinação complementar de métodos quantitativos e qualitativos, visando uma compreensão aprofundada da sustentabilidade da poupança como fonte de funding para o crédito imobiliário brasileiro. A abordagem mista foi fundamental para integrar dados objetivos com percepções de mercado, oferecendo uma análise multifacetada do fenômeno em estudo, conforme a complexidade do tema exigia para a obtenção de resultados robustos e abrangentes.

O estudo foi desenvolvido no contexto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) brasileiro, com foco na dinâmica do financiamento imobiliário e no comportamento dos investidores. A análise abrangeu o período de dois mil e cinco a dois mil e vinte e cinco, com especial atenção aos anos de dois mil e quinze e dois mil e dezesseis, que foram marcados por significativa instabilidade econômica. A unidade de análise para a parte quantitativa consistiu em séries históricas de dados macroeconômicos e financeiros, enquanto para a parte qualitativa, a unidade de análise foram as percepções de profissionais do setor.

Para a análise quantitativa, a população de dados foi composta por informações secundárias de fontes oficiais e reconhecidas. Foram utilizados dados do Banco Central do Brasil, da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) e do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A amostra concentrou-se nas séries históricas de captação da poupança, evolução da taxa Selic e concessão de crédito imobiliário, com um recorte temporal específico para os anos de dois mil e quinze e dois mil e dezesseis, considerados críticos para o objetivo do estudo.

A amostra para a etapa qualitativa foi composta por cento e setenta e um profissionais atuantes nos setores financeiro e imobiliário. A seleção desses participantes ocorreu de forma não probabilística, por conveniência, buscando-se indivíduos com experiência e conhecimento relevantes sobre o tema. Os critérios de seleção incluíram a atuação profissional em áreas diretamente ligadas ao mercado financeiro e imobiliário, garantindo que os respondentes possuíssem a expertise necessária para fornecer percepções qualificadas sobre a atratividade da poupança e a sustentabilidade do funding imobiliário.

Os instrumentos de coleta de dados para a análise quantitativa consistiram na compilação de séries históricas. Esses dados foram obtidos diretamente dos portais eletrônicos do Banco Central do Brasil, da ABECIP e do IBGE. Os procedimentos de coleta envolveram a identificação e o download de informações sobre a captação líquida da poupança, as taxas de juros (Selic) e os volumes de concessão de crédito imobiliário ao longo do período de interesse, garantindo a fidedignidade e a atualização das informações utilizadas.

Para a coleta de dados qualitativos, utilizou-se um questionário estruturado, elaborado pela própria autora e disponibilizado na plataforma Google Forms. O instrumento foi composto por questões fechadas, incluindo itens em escala Likert, e perguntas de múltipla escolha. O questionário foi projetado para investigar a percepção dos profissionais sobre a atratividade da poupança, a migração de recursos para outros investimentos e os impactos dessas dinâmicas no financiamento imobiliário, buscando captar nuances e opiniões especializadas.

A divulgação do questionário qualitativo ocorreu a partir de nove de abril de dois mil e vinte e seis, permanecendo aberto durante o período necessário para a coleta das respostas. A disseminação foi realizada por meio de redes profissionais, como o LinkedIn, e através de contatos diretos via WhatsApp. Ao final do período de coleta, foram obtidas cento e setenta e uma respostas válidas, que formaram a amostra para a análise das percepções dos profissionais do mercado financeiro e imobiliário, conforme os objetivos estabelecidos.

As etapas de execução da pesquisa iniciaram-se com a coleta e organização dos dados secundários quantitativos, abrangendo as séries históricas de dois mil e cinco a dois mil e vinte e cinco, com foco nos anos de dois mil e quinze e dois mil e dezesseis. Posteriormente, procedeu-se à elaboração e aplicação do questionário estruturado para os profissionais dos setores financeiro e imobiliário. Após a coleta, os dados quantitativos e qualitativos foram processados e preparados para as respectivas análises, seguindo as técnicas metodológicas definidas para cada abordagem.

O tratamento e a análise dos dados quantitativos foram realizados por meio de estatística descritiva. As séries históricas de captação da poupança, taxa Selic e concessão de crédito imobiliário foram interpretadas para identificar tendências, padrões e relações entre as variáveis ao longo do tempo. Essa análise permitiu contextualizar o cenário macroeconômico e financeiro, evidenciando os impactos de períodos de instabilidade na dinâmica do funding habitacional e na atratividade da poupança como instrumento de investimento.

Para os dados qualitativos, a análise baseou-se na frequência das respostas obtidas no questionário. Após a tabulação, realizou-se uma interpretação analítica das percepções dos profissionais, buscando identificar padrões de opinião e tendências de comportamento. Essa etapa foi crucial para complementar os achados quantitativos, permitindo uma compreensão mais aprofundada sobre a visão dos agentes de mercado em relação à sustentabilidade da poupança e à necessidade de diversificação das fontes de funding no Sistema Financeiro da Habitação.

Do ponto de vista ético, a pesquisa foi conduzida em conformidade com as diretrizes aplicáveis a estudos envolvendo seres humanos. A coleta de percepções por meio de questionário, sem identificação dos participantes, enquadrou-se no inciso I do parágrafo único do artigo 1º da Resolução CNS nº 510/2016, dispensando a submissão ao Comitê de Ética em Pesquisa. A participação foi voluntária, restrita a indivíduos maiores de dezoito anos, e o anonimato e a confidencialidade das informações foram integralmente garantidos mediante consentimento prévio.

Como limitação metodológica, destaca-se o caráter não probabilístico da amostra utilizada na etapa qualitativa da pesquisa. A seleção dos cento e setenta e um profissionais por conveniência, embora adequada aos objetivos exploratórios do estudo, resultou em uma concentração de participantes dos setores financeiro e imobiliário. Essa característica pode restringir a generalização dos resultados obtidos para outras populações ou contextos, sendo um fator importante a ser considerado na interpretação das percepções apresentadas.

3. Resultados e Discussão

Os resultados e a discussão deste estudo são apresentados em duas seções principais: a análise quantitativa, que examina séries históricas de dados macroeconômicos e financeiros, e a análise qualitativa, que explora as percepções de profissionais do setor. A integração dessas abordagens permite uma compreensão multifacetada da sustentabilidade da poupança como fonte de funding para o crédito imobiliário brasileiro, bem como dos desafios e oportunidades para a diversificação de recursos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

4.1 Resultados Quantitativos

Os anos de 2015 e 2016 foram marcados por um período de intensa adversidade econômica no Brasil, caracterizado por uma recessão profunda, retração do Produto Interno Bruto (PIB) e inflação persistentemente elevada, que superou as metas estabelecidas. Esse cenário de instabilidade macroeconômica, conforme detalhado pelo Banco Central do Brasil (2026), teve um impacto direto e significativo sobre o comportamento dos investidores e, consequentemente, sobre a dinâmica da captação da poupança. A política monetária, em resposta à pressão inflacionária, adotou uma postura restritiva, elevando a taxa básica de juros (Selic) para conter o avanço dos preços. Este ambiente de juros altos e incerteza econômica criou um contexto desafiador para a poupança, que tradicionalmente serve como principal fonte de recursos para o financiamento habitacional no âmbito do SFH.

A captação líquida da poupança, conforme ilustrado na Figura 1, demonstrou uma deterioração acentuada durante o período analisado, especialmente nos anos de 2015 e 2016. Em 2015, a captação líquida registrou um valor negativo de -50,1 bilhões de reais, seguido por -31,2 bilhões de reais em 2016. Esses números representam saídas expressivas de recursos, onde os saques superaram os depósitos, evidenciando uma perda significativa de atratividade da poupança como instrumento de investimento.

Figura 1. Captação Líquida de Depósitos de Poupança – SBPE (bi)

Fonte: Elaboração própria, com base em dados do Banco Central do Brasil (2026)

Este comportamento da captação líquida não apenas reflete o ambiente macroeconômico adverso, mas também está intrinsecamente ligado à perda de competitividade da poupança frente a outros instrumentos de renda fixa. A remuneração da poupança, regulada por regras específicas, não conseguiu acompanhar a elevação da taxa Selic, tornando-a menos rentável em comparação com alternativas de investimento disponíveis no mercado. Castelo (2023) corrobora essa observação, destacando que em cenários de juros elevados, ativos como Certificados de Depósito Bancário (CDBs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e títulos públicos passaram a oferecer retornos mais atrativos, incentivando a realocação de recursos, inclusive por parte de investidores com perfil mais conservador. A literatura sobre finanças pessoais e comportamento do investidor, como a apresentada por Infomoney (2024) e Boletim Nacional (2024), reforça que, mesmo investidores tradicionalmente avessos ao risco, tendem a buscar maior rentabilidade quando o diferencial entre a poupança e outras aplicações se torna significativo.

A implicação prática dessa dinâmica é a redução da previsibilidade e estabilidade da captação de recursos para o SFH. A dependência excessiva de uma única fonte de funding, como a poupança, torna o sistema vulnerável a choques macroeconômicos e a mudanças no comportamento dos investidores. Para as instituições financeiras que operam no SFH, a diminuição da captação da poupança significa uma restrição na disponibilidade de recursos para a concessão de crédito imobiliário, o que pode levar a uma desaceleração do mercado habitacional. A capacidade de expandir as carteiras de crédito fica comprometida, impactando diretamente o acesso à moradia e o dinamismo do setor de construção civil, que, conforme Cunha (2012), desempenha um papel estratégico na economia brasileira. A necessidade de diversificação das fontes de funding, portanto, emerge como uma estratégia crucial para mitigar essa vulnerabilidade e garantir a sustentabilidade do financiamento habitacional no longo prazo.

A manutenção da taxa Selic em níveis elevados ao longo de 2015 e 2016 desempenhou um papel central na dinâmica observada na captação da poupança. A Figura 2 ilustra a evolução da taxa Selic, que atingiu picos significativos nesses anos, como 14,25% em 2015 e 13,75% em 2016.

Figura 2. Fechamento da Taxa Selic no Ano (%)

Fonte: Elaboração própria, com base nos dados do Banco Central do Brasil (2026)

A política monetária contracionista, adotada pelo Banco Central do Brasil (2026) como resposta ao cenário inflacionário, ampliou significativamente a atratividade dos instrumentos de renda fixa atrelados à taxa básica de juros. Nesse contexto, a poupança tornou-se relativamente menos competitiva, uma vez que sua remuneração é limitada por regras regulatórias, impedindo que acompanhe integralmente a elevação dos juros. Esse diferencial de rentabilidade contribuiu decisivamente para a migração de recursos, evidenciando a sensibilidade do comportamento dos investidores às condições macroeconômicas. A literatura econômica, como a de Castelo (2023), frequentemente discute a “arbitragem” de juros, onde investidores movem seus recursos para onde o retorno é maior, especialmente quando a diferença de rentabilidade é perceptível e compensa a liquidez ou a simplicidade de outros investimentos.

Essa relação reforça a existência de um mecanismo de substituição entre ativos, no qual a poupança perde espaço em ambientes de juros elevados, comprometendo sua sustentabilidade como principal fonte de funding do crédito imobiliário. A redução no volume de crédito imobiliário concedido com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) reforça a relação direta entre captação da poupança e oferta de financiamento habitacional (ABECIP, 2025; BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2026). A diminuição dos recursos disponíveis limita a capacidade das instituições financeiras de expandir suas carteiras de crédito, evidenciando a dependência estrutural do sistema em relação à poupança. Esse resultado indica que choques negativos na captação não apenas refletem mudanças no comportamento dos investidores, mas também geram impactos concretos sobre o mercado imobiliário, afetando o acesso ao crédito e, consequentemente, a dinâmica do setor habitacional.

A implicação prática mais evidente é a necessidade de o SFH e as instituições financeiras desenvolverem mecanismos que desvinculem parcialmente a oferta de crédito imobiliário da volatilidade da captação da poupança. Isso pode envolver a criação de novos instrumentos de captação ou o fortalecimento dos existentes que não estejam diretamente atrelados à remuneração da poupança. Além disso, a previsibilidade da taxa Selic e a comunicação clara das políticas monetárias são cruciais para que os agentes de mercado possam planejar suas estratégias de funding de forma mais eficaz. A dependência de um instrumento cuja remuneração é rigidamente regulada em um mercado de juros flutuantes expõe o sistema a riscos desnecessários, exigindo uma reavaliação das políticas de funding para garantir a estabilidade do setor.

4.2 Resultados Qualitativos

O componente qualitativo da pesquisa, desenvolvido por meio de um questionário estruturado aplicado a 171 profissionais dos setores financeiro e imobiliário, buscou entender a percepção desses respondentes sobre a atratividade da poupança, a migração de recursos para outros instrumentos de renda fixa e os impactos dessas mudanças no financiamento imobiliário. A amostra, embora não probabilística e selecionada por conveniência, foi composta majoritariamente por profissionais com experiência relevante no mercado financeiro (82%), com uma parcela menor do setor imobiliário (6%), outras áreas (10%) e acadêmicos (1%). Este perfil de respondentes, com predominância de agentes diretamente inseridos no mercado financeiro, tende a oferecer uma visão mais crítica e informada sobre a dinâmica dos investimentos e a sustentabilidade das fontes de funding. A diversidade de tempo de experiência profissional, com 32% dos participantes entre 6 e 10 anos de atuação e 27% entre 11 e 20 anos, garantiu uma combinação de visões recentes e consolidadas, enriquecendo a análise das percepções.

A percepção dos respondentes quanto à sustentabilidade da poupança como fonte de funding para o crédito imobiliário no âmbito do SFH foi avaliada em uma escala Likert de 5 pontos. A Figura 3 apresenta essa distribuição de respostas.

Figura 3. Percepção da Sustentabilidade da Poupança como Fonte de Funding do SFH

Fonte: Elaboração própria, com base nos dados da pesquisa (2026)

Observa-se que a maior concentração das respostas está na nota 3, com 33% dos participantes, indicando uma percepção moderada sobre a sustentabilidade da poupança. No entanto, a análise revela uma tendência relevante de avaliação negativa, já que 47% dos respondentes atribuíram notas 1 e 2, enquanto apenas 20% demonstraram uma percepção mais positiva (notas 4 e 5). Este resultado sugere que, embora a poupança ainda seja reconhecida como um instrumento importante dentro do sistema, há uma percepção crescente de que, de forma isolada, ela não é suficiente para sustentar o financiamento habitacional no longo prazo. Em outras palavras, existe uma confiança limitada na sua capacidade de continuar exercendo esse papel como principal fonte de recursos.

Essa percepção pode ser compreendida a partir do contexto atual do mercado financeiro, no qual a poupança enfrenta maior concorrência de outros instrumentos de renda fixa. Em cenários de juros mais elevados, o investidor tende a buscar alternativas com melhor retorno, o que reduz sua atratividade relativa e impacta diretamente sua capacidade de captação. Essa visão se conecta diretamente aos resultados quantitativos do estudo, que evidenciam a redução da captação da poupança em períodos de elevação da taxa de juros. Isso indica que a percepção dos respondentes reflete um movimento que também se observa nos dados, reforçando a consistência dos achados. A literatura especializada, como a de Lacerda (2025), tem consistentemente apontado para a fragilidade de sistemas de funding excessivamente concentrados, especialmente em economias emergentes sujeitas a ciclos de juros voláteis.

As implicações práticas dessa percepção são profundas. Para os formuladores de políticas, a mensagem é clara: a dependência histórica da poupança precisa ser revista. É imperativo que o governo e o Banco Central considerem reformas estruturais que incentivem a diversificação das fontes de funding, talvez por meio de incentivos fiscais para outros instrumentos ou pela flexibilização das regras de direcionamento compulsório. Para as instituições financeiras, a percepção de sustentabilidade limitada da poupança exige o desenvolvimento e a promoção ativa de um portfólio mais amplo de produtos de captação, como LCIs, CRIs e LIGs, que possam atrair diferentes perfis de investidores e oferecer maior resiliência em diversos cenários econômicos. Ignorar essa percepção pode levar a crises de liquidez no SFH, comprometendo a estabilidade do mercado imobiliário e o acesso à moradia.

A pesquisa também investigou a percepção dos respondentes quanto à influência da taxa Selic na migração de recursos da poupança para outros investimentos. Os resultados indicaram uma concentração expressiva das respostas nos níveis mais elevados da escala Likert, com 63% dos participantes atribuindo a nota máxima (5) e 21% optando pela nota 4, totalizando 84% de concordância elevada. Apenas 12% atribuíram nota 3 (neutra) e 5% demonstraram baixa concordância. Esses dados reforçam que a taxa de juros é um fator decisivo na escolha dos investidores, influenciando diretamente a forma como os recursos são distribuídos entre os diferentes instrumentos financeiros. Em momentos de juros mais elevados, alternativas de renda fixa tornam-se mais atrativas, incentivando a saída de recursos da poupança.

Esse movimento ajuda a explicar a redução da capacidade de captação da poupança, o que, por sua vez, afeta sua função no financiamento habitacional. A variação da taxa Selic não apenas altera o comportamento dos investidores, mas também interfere na dinâmica de financiamento do setor imobiliário. A teoria econômica de portfólio, como a de Markowitz (1952), sugere que investidores buscam otimizar a relação risco-retorno, e a poupança, com sua remuneração fixa e muitas vezes abaixo do mercado em cenários de alta Selic, naturalmente perde espaço para ativos que oferecem retornos superiores, mesmo que com um risco marginalmente maior. A percepção dos profissionais valida a hipótese de que a Selic atua como um termômetro para a atratividade da poupança, confirmando a sensibilidade do funding habitacional às condições macroeconômicas.

As implicações práticas são claras: a política monetária tem um impacto direto e imediato sobre a capacidade de funding do SFH. Para mitigar os efeitos negativos de uma Selic elevada, o sistema precisa de mecanismos de captação que sejam menos sensíveis a essas variações. Isso pode incluir a promoção de instrumentos com remuneração atrelada a índices de inflação ou a taxas de juros de longo prazo, que ofereçam maior estabilidade e previsibilidade. Além disso, a educação financeira para investidores, mesmo os conservadores, sobre a importância da diversificação e a compreensão dos diferentes perfis de risco e retorno dos investimentos, pode ajudar a suavizar a migração abrupta de recursos em resposta a mudanças na Selic.

A pesquisa também explorou a percepção dos respondentes quanto à mudança de comportamento do investidor conservador, especialmente em relação à busca por alternativas à poupança nos últimos anos. Os resultados mostraram uma forte concentração das respostas nos níveis mais elevados da escala, com 50% atribuindo a nota máxima (5) e 27% a nota 4, totalizando 77% de concordância elevada. Apenas 13% atribuíram nota 3 (neutra) e 10% demonstraram baixa concordância. Esses resultados indicam que o investidor conservador passou a adotar uma postura mais ativa na escolha de seus investimentos, deixando de concentrar seus recursos exclusivamente na poupança. Esse movimento reflete uma maior atenção à rentabilidade e às condições do mercado, levando à busca por alternativas como CDBs, LCIs e títulos públicos.

Essa mudança indica uma transformação relevante no perfil desse investidor, que passa a considerar de forma mais estratégica a relação entre risco e retorno. Como consequência, observa-se uma redistribuição dos recursos que antes estavam concentrados na poupança, o que reduz sua participação como principal fonte de recursos para o financiamento habitacional. Autores como Infomoney (2024) e Boletim Nacional (2024) já haviam notado essa tendência, apontando que investidores de maior renda, tradicionalmente conservadores, estão migrando para outras aplicações de renda fixa. A percepção dos profissionais do mercado confirma que essa não é uma tendência isolada, mas um movimento consolidado que reconfigura o cenário de investimentos no Brasil.

Do ponto de vista prático, essa transformação no comportamento do investidor conservador exige que as instituições financeiras e os formuladores de políticas se adaptem. As instituições precisam desenvolver produtos de investimento que atendam às novas expectativas desse perfil de investidor, combinando segurança e rentabilidade competitiva. A poupança, embora ainda seja um porto seguro para muitos, não pode mais ser a única opção para o investidor conservador que busca rentabilidade. Para o SFH, isso significa que a base de funding tradicional está encolhendo e que novas fontes precisam ser exploradas e fortalecidas para compensar essa perda. A diversificação de produtos de captação e a comunicação transparente sobre os riscos e retornos de cada um são essenciais para manter a competitividade e a sustentabilidade do sistema.

Quando questionados sobre os investimentos considerados mais atrativos do que a poupança no cenário atual, os respondentes indicaram uma clara predominância de instrumentos de renda fixa. A maioria (62%) apontou CDBs, Tesouro Direto e RDBs (incluindo modalidades como caixinhas ou cofrinhos) como as alternativas mais atrativas, evidenciando a preferência por opções que oferecem maior retorno e flexibilidade. Em seguida, 30% dos participantes indicaram as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), destacando sua relevância pela isenção de imposto de renda e baixo risco percebido. Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) foram mencionados por 5%, e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) por 3%, sugerindo menor adesão a instrumentos mais complexos ou menos familiares para o perfil de investidor.

Esses resultados mostram uma preferência clara por alternativas que combinam segurança, rentabilidade e liquidez, características cada vez mais valorizadas pelo investidor. Observa-se uma mudança na forma como os recursos são distribuídos, com menor concentração na poupança e maior diversificação entre os diferentes instrumentos disponíveis no mercado. A poupança perde espaço frente a alternativas mais alinhadas às condições econômicas, especialmente aquelas de renda fixa, que oferecem melhor relação entre risco, retorno e liquidez. Esse movimento reforça a tendência de realocação dos recursos e ajuda a explicar a redução da sua participação como fonte de funding no financiamento habitacional. A análise comparativa com modelos internacionais, como os covered bonds europeus e os Mortgage-Backed Securities (MBS) americanos (MAIS RETORNO, 2026), mostra que mercados desenvolvidos já operam com uma gama muito mais ampla e sofisticada de instrumentos de funding, que oferecem maior liquidez e profundidade.

As implicações práticas são multifacetadas. Para o SFH, a diversificação das fontes de funding não é apenas uma opção, mas uma necessidade estratégica. As instituições financeiras devem não apenas oferecer, mas também educar os investidores sobre as vantagens de LCIs, CRIs e LIGs, que, apesar de representarem um avanço institucional, ainda enfrentam desafios de liquidez e concentração em investidores institucionais (Lacerda, 2025). A promoção de um mix de funding equilibrado, que combine a estabilidade da poupança com a rentabilidade e liquidez de outros instrumentos, é fundamental para garantir a resiliência do sistema. Além disso, políticas regulatórias podem ser revisadas para tornar esses instrumentos mais acessíveis e atrativos para uma base mais ampla de investidores, reduzindo barreiras de entrada e aumentando a profundidade do mercado secundário.

Por fim, a pesquisa abordou a percepção dos respondentes sobre as fontes alternativas de funding para o SFH, considerando as limitações da poupança como principal base de financiamento. Os resultados indicam que 40% dos respondentes consideram mais adequada a adoção de um mix de funding, ou seja, a combinação de diferentes fontes de recursos. Em seguida, 37% apontam as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) como principal alternativa. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) foram mencionados por 8% dos participantes cada, enquanto 7% afirmaram não ter opinião formada.

Esses dados sugerem que, embora existam instrumentos consolidados no mercado, há uma percepção clara de que o financiamento habitacional não deve depender de uma única fonte. A preferência por um modelo combinado indica o reconhecimento de que a concentração excessiva na poupança aumenta a vulnerabilidade do sistema, tornando a diversificação essencial para garantir maior estabilidade ao longo do tempo. A expressiva participação das LCIs reforça sua aceitação entre os investidores, especialmente em função de características como isenção de imposto de renda e baixo risco percebido. Por outro lado, a menor adesão a instrumentos como CRIs e FIIs pode estar relacionada à maior complexidade ou ao menor grau de familiaridade, sobretudo entre investidores com perfil mais conservador. Lacerda (2025) reforça que um mix equilibrado entre poupança, LCIs, CRIs, FIIs e LIGs é mais eficaz para garantir a sustentabilidade do SFH.

As implicações práticas dessa percepção são cruciais para o futuro do financiamento habitacional no Brasil. A necessidade de um mix de funding diversificado não é apenas uma teoria, mas uma demanda percebida pelos profissionais do mercado. Isso exige que o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional (CMN) continuem a explorar e aprimorar o arcabouço regulatório para esses instrumentos, garantindo que eles possam ser emitidos e negociados de forma eficiente e segura. Para as instituições financeiras, a estratégia deve focar na construção de um portfólio de captação robusto, que não apenas inclua a poupança, mas que a complemente com outras fontes de longo prazo e menor sensibilidade às flutuações de juros. A promoção ativa das LIGs, por exemplo, que oferecem dupla garantia e foram inspiradas nos covered bonds europeus, pode ser um caminho promissor para atrair investidores institucionais e de varejo, desde que suas limitações de liquidez no mercado secundário sejam endereçadas. A sustentabilidade do SFH, portanto, dependerá da capacidade de adaptação do sistema a essas novas realidades de mercado e da implementação de políticas que incentivem a diversificação e a eficiência na alocação de recursos.

4. Conclusão

Conclui-se que o objetivo foi atingido ao analisar a sustentabilidade da poupança como principal fonte de funding do crédito imobiliário brasileiro no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), considerando as transformações no comportamento dos investidores e os impactos de crises econômicas. A pesquisa demonstrou que a poupança, embora historicamente relevante, apresenta fragilidades estruturais, especialmente em cenários de juros elevados e maior concorrência de outros instrumentos de renda fixa. Os resultados quantitativos evidenciaram a captação líquida negativa em períodos de instabilidade macroeconômica, como 2015 e 2016, enquanto a análise qualitativa confirmou a percepção dos profissionais do mercado sobre a limitada sustentabilidade da poupança como fonte isolada de recursos. Essa convergência de dados reforça a necessidade de diversificação das fontes de funding para garantir a resiliência do SFH.

Apesar de suas contribuições, este estudo possui limitações, notadamente o caráter não probabilístico da amostra qualitativa e sua concentração em profissionais do setor financeiro e imobiliário, o que pode restringir a generalização dos achados. Contudo, as tendências identificadas na dinâmica do mercado e na alocação de recursos são consistentes. Para estudos futuros, recomenda-se aprofundar a análise do comportamento dos investidores em diferentes ciclos econômicos, explorando a eficiência relativa de novos instrumentos de funding. Isso contribuirá para o aprimoramento contínuo do sistema e sua adaptação às dinâmicas do mercado financeiro, assegurando a sustentabilidade do financiamento habitacional no Brasil.

Referências Bibliográficas

BANCO CENTRAL DO BRASIL. Captação líquida da poupança e saldo de depósitos. Brasília, DF. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/sgspub/consultarvalores/consultarValoresSeries.do?method=consultarValores. Acesso em: 24 jan. 2026.

CASTELO, A. M. Crédito imobiliário: evolução dos juros e da poupança são pontos de atenção. FGV IBRE – Blog da Conjuntura Econômica, 2023. Disponível em: https://ibre.fgv.br/blog-da-conjuntura-economica/artigos/credito-imobiliario-evolucao-dos-juros-e-da-poupanca-sao-pontos. Acesso em: 24 jan. 2026.

CUNHA, Gabriel de Castro. 2012. A importância do setor de construção civil para o desenvolvimento da economia brasileira e as alternativas complementares para o funding do crédito imobiliário no Brasil. Trabalho de Conclusão de Curso em Economia. Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, RJ, Brasil.

INFOMONEY. Mais ricos lideram saques da poupança e migram para CDB, LCI e LCA. 2 maio 2024. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/onde-investir/mais-

Artigo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Economia, Investimentos e Banking do MBA USP/Esalq

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