Resumo Executivo

Karolyne Pereira de Oliveira Zanetti; Carolina Silva da Trindade

Resumo elaborado pela ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege voltada à síntese e redação.

A construção civil exerce um papel fundamental no dinamismo da economia global, funcionando como um motor para a geração de empregos, expansão da infraestrutura e fortalecimento do comércio. Este setor compreende uma vasta cadeia produtiva que integra diversos segmentos econômicos, tornando-se um pilar essencial para o desenvolvimento social e a sustentabilidade regional (Ziehlsdorff, 2023). No panorama brasileiro, a relevância do segmento é corroborada por dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2024), que posicionaram a construção civil como o terceiro setor com maior crescimento no Produto Interno Bruto no ano de 2024. O crescimento registrado de 4,3% em relação ao período anterior resultou em um valor estimado de 359 bilhões 523 milhões de reais, superado apenas pelos serviços de informação e pelas atividades de serviços gerais (ABCIC, 2025). Tal desempenho reflete a resiliência do mercado imobiliário, que apresentou um incremento de 20,9% nas vendas de unidades habitacionais novas e uma elevação de 18,6% nos lançamentos imobiliários, superando os patamares observados em anos anteriores.

A conjuntura favorável é impulsionada pela reestruturação de programas habitacionais governamentais e pela flexibilização das condições de financiamento, fatores que sustentam uma perspectiva otimista para os anos subsequentes (CBIC, 2025). Embora o primeiro trimestre de 2025 tenha apresentado uma leve retração de 0,8% devido a desafios macroeconômicos e à manutenção de taxas de juros elevadas, a projeção anual indica uma expansão de 3,4%, demonstrando a maturidade do setor. A implementação de novas faixas em programas como o Minha Casa, Minha Vida deve intensificar os investimentos a partir do segundo semestre de 2025 (Palfinger, 2025). No estado de Minas Gerais, a construção civil destaca-se como um dos componentes mais dinâmicos da indústria, com um crescimento setorial de 8,9% em 2024, contribuindo significativamente para o PIB estadual. O setor mineiro é responsável pela manutenção de aproximadamente 343 mil 800 postos de trabalho distribuídos em mais de 28 mil empresas, gerando uma massa salarial que ultrapassa 13 bilhões 400 milhões de reais (FIEMG, 2025).

Nesse ambiente de alta competitividade, a gestão financeira estratégica torna-se indispensável para a sobrevivência e o crescimento das organizações. A avaliação rigorosa da viabilidade econômica de novos empreendimentos permite mitigar riscos e maximizar a rentabilidade (Rodrigues et al., 2023). A utilização de indicadores financeiros clássicos, como o Valor Presente Líquido, a Taxa Interna de Retorno e o tempo de recuperação do capital, fornece a base necessária para tomadas de decisão fundamentadas (Guedes, 2024). O Valor Presente Líquido é reconhecido por sua capacidade de considerar o valor do dinheiro no tempo, descontando fluxos de caixa futuros para o presente por meio de uma taxa apropriada (Gitman, 2004). Complementarmente, a Taxa Interna de Retorno indica a rentabilidade percentual do projeto, sendo a taxa que equaliza o valor presente das entradas ao investimento inicial (Assaf Neto, 2017). A análise conjunta desses indicadores, somada ao cálculo do tempo de retorno do investimento, garante maior assertividade na alocação de recursos (Souza, 2020).

A fundamentação teórica para a análise de investimentos em construção civil baseia-se na premissa de que o capital empregado deve gerar um retorno superior ao custo de oportunidade. O tempo de retorno, ou payback, mensura o período necessário para que o investidor recupere o montante inicialmente aplicado (Braga, 1989). Quando calculado de forma descontada, este indicador incorpora a taxa de juros, oferecendo uma visão mais realista em cenários de incerteza (Marquezan, 2006). Estudos anteriores aplicaram metodologias semelhantes para avaliar a construção de unidades habitacionais populares e condomínios empresariais, demonstrando que a viabilidade depende diretamente da gestão de custos e da estratégia de vendas (Hein, 2020; Santos, 2022). No entanto, a análise de viabilidade para a abertura de uma nova empresa exige uma abordagem que contemple não apenas a execução de obras específicas, mas a estruturação operacional completa, incluindo custos fixos administrativos e investimentos em ativos imobilizados.

A metodologia adotada para a avaliação da viabilidade econômica da nova construtora em Coqueiral, Minas Gerais, fundamenta-se em uma abordagem descritiva e qualitativa, estruturada sobre a projeção de um fluxo de caixa descontado para um horizonte de cinco anos. O planejamento operacional prevê uma atuação inicial focada no fornecimento de mão de obra qualificada, com uma transição gradual para a incorporação e venda de imóveis residenciais. Para estimar o faturamento, os projetos foram classificados por porte: pequeno porte para faturamentos de até 80 mil reais, médio porte entre 80 mil e 150 mil reais, e grande porte para valores superiores a 150 mil reais. No segmento de construção para venda, os parâmetros seguiram as diretrizes do programa Minha Casa, Minha Vida, com tetos de venda estabelecidos em 220 mil reais para unidades de pequeno porte e até 440 mil reais para médio porte.

A projeção de execução de obras para o primeiro ano contempla seis intervenções de pequeno porte focadas em mão de obra e uma construção própria para venda. No segundo ano, a capacidade operacional expande-se para quatro obras de pequeno porte, duas de médio porte e a continuidade de uma construção própria. No terceiro ano, mantém-se o ritmo com quatro obras de pequeno porte e duas de médio porte, além do início de uma construção de médio porte para venda. O quarto ano marca o ingresso em projetos de grande porte, com a previsão de uma obra deste nível, além de duas de pequeno porte e três de médio porte. No quinto e último ano do estudo, a empresa projeta quatro obras de médio porte, uma de grande porte e a finalização de duas unidades habitacionais próprias, sendo uma de médio e outra de grande porte. Esta escalada foi planejada com base em um cenário de crescimento agressivo, prevendo um aumento anual de 20% no faturamento, sustentado por demandas identificadas na região sul de Minas Gerais.

A estrutura de custos foi detalhadamente planejada, dividindo-se em fixos, variáveis e diretos. Os custos fixos incluem despesas administrativas como aluguel, assessoria contábil, marketing digital, energia e telecomunicações. A assessoria contábil foi orçada em quatro mil 800 reais iniciais, com mensalidades subsequentes. Os custos variáveis abrangem materiais de consumo, combustíveis, equipamentos de proteção individual e tributos. Já os custos diretos de obra englobam a aquisição de terrenos, materiais de construção e a folha de pagamento da equipe operacional. A equipe técnica inicial será composta por três pedreiros e três serventes, contratados sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho, evoluindo para seis profissionais de cada categoria até o quinto ano de operação. A remuneração dos sócios foi fixada em 10% do faturamento bruto anual, cobrindo as funções de gestão, captação de clientes e acompanhamento técnico.

O investimento inicial, realizado no chamado Ano Zero, totaliza 152 mil 620 reais e 64 centavos. Este montante destina-se à aquisição do primeiro lote de terra por oito mil 270 reais e 64 centavos, abertura formal da empresa, compra de um veículo utilitário no valor de 25 mil reais, aquisição de ferramentas e a constituição de uma reserva de emergência de 105 mil reais. A estratégia tributária prevê a utilização de dois registros de pessoa jurídica distintos para otimizar a carga tributária entre a prestação de serviços, enquadrada no Simples Nacional, e a comercialização de imóveis, que poderá seguir o regime de Lucro Presumido. Para o cálculo do Valor Presente Líquido e da Taxa Interna de Retorno, estabeleceu-se uma Taxa Mínima de Atratividade de 22% ao ano. Esta taxa foi composta pela Selic vigente de 15%, acrescida de um prêmio de risco setorial de 5% e uma margem de segurança de 2%, refletindo a volatilidade dos insumos e as incertezas do mercado local.

Os resultados obtidos através da simulação financeira revelam dois cenários distintos baseados na gestão da reserva de emergência. No primeiro cenário, onde o montante de 105 mil reais permanece imobilizado como garantia de liquidez até o final do período, o Valor Presente Líquido alcançou 47 mil 228 reais e 91 centavos. A Taxa Interna de Retorno para este cenário foi de 47,15%, valor significativamente superior à Taxa Mínima de Atratividade de 22%. No entanto, observou-se uma alternância de sinais no fluxo de caixa deste cenário, com saldos negativos no Ano Zero e no Ano 5. O déficit no quinto ano, de 467 mil 990 reais e 21 centavos, decorre da quitação concentrada de parcelas de terrenos adquiridos para as obras de grande porte. Em virtude dessa mudança dupla de sinal, a Taxa Interna de Retorno pode apresentar múltiplas soluções, recomendando-se cautela em sua interpretação isolada (Basu, 2011).

No segundo cenário, que considera a reintegração da reserva de emergência ao caixa operacional no quinto ano, os indicadores demonstram uma robustez financeira ainda maior. O Valor Presente Líquido saltou para 229 mil 107 reais e 89 centavos, enquanto a Taxa Interna de Retorno atingiu 70,24%. Este resultado evidencia que a mobilização estratégica dos recursos de reserva potencializa a rentabilidade do negócio, garantindo que o capital investido supere amplamente o custo de oportunidade dos recursos alocados. O tempo de retorno do investimento, medido pelo payback descontado, foi de aproximadamente dois anos e cinco meses. No fluxo de caixa simples, a recuperação integral do capital ocorre em dois anos e um mês, o que é considerado um prazo extremamente favorável para o setor de construção civil, onde os ciclos de maturação dos projetos costumam ser longos.

A análise detalhada dos fluxos anuais mostra que o primeiro ano de operação apresenta um faturamento bruto de 700 mil reais, mas com um saldo de caixa apertado devido aos custos de implantação e aquisição de materiais, que somaram 53 mil 900 reais apenas em insumos diretos. No segundo ano, o faturamento projeta-se em 924 mil reais, com um aumento nos custos fixos e a aquisição de um segundo veículo para a frota. O ponto de equilíbrio e a virada para um Valor Presente Líquido acumulado positivo ocorrem durante o terceiro ano, quando o faturamento atinge um milhão 282 mil 600 reais. Neste período, a empresa consolida sua presença no mercado de Coqueiral, reduzindo a dependência de obras de pequeno porte e aumentando a margem de contribuição através de projetos de médio porte e construções próprias.

A discussão dos resultados permite comparar o desempenho projetado com outros estudos da área. Em comparação com o trabalho de Santos (2022), que analisou um condomínio empresarial com payback de mais de 10 anos, a construtora em análise apresenta um retorno muito mais célere. Essa diferença justifica-se pelo modelo de negócio focado na prestação de serviços de mão de obra nos anos iniciais, o que exige menor imobilização de capital em comparação com a incorporação imobiliária pura. O baixo investimento em ativos fixos pesados e a utilização de mão de obra própria em vez de terceirizada contribuem para a manutenção de margens mais elevadas. Outra evidência comparativa surge do estudo de Sathler (2015), que encontrou uma Taxa Interna de Retorno de 52% para uma empresa de construção no Vale do Paraíba, valor que se aproxima dos 47,15% encontrados no primeiro cenário deste estudo, reforçando a viabilidade de empresas com foco em serviços técnicos.

Apesar dos indicadores positivos, é necessário reconhecer as limitações e riscos inerentes ao projeto. A alta dependência da variação dos preços dos materiais de construção, que representam cerca de 60% do custo direto das obras, pode comprimir as margens de lucro caso ocorram picos inflacionários não previstos. Além disso, a concentração da operação em um município de pequeno porte como Coqueiral exige um esforço contínuo de marketing e captação de clientes para garantir a continuidade do fluxo de obras previsto. A gestão da liquidez no quinto ano mostra-se crítica, exigindo que a empresa mantenha uma disciplina financeira rigorosa para honrar os compromissos de longo prazo referentes à aquisição de terrenos. Sugere-se que pesquisas futuras realizem testes de sensibilidade variando a Taxa Mínima de Atratividade e simulando atrasos na entrega das obras próprias, o que impactaria diretamente as entradas de caixa.

A viabilidade econômica resta comprovada pela combinação de um Valor Presente Líquido positivo em ambos os cenários e um tempo de retorno inferior à metade do horizonte temporal analisado. A estrutura organizacional proposta, com a divisão de responsabilidades entre os sócios e a contratação progressiva de pessoal operacional, mostra-se adequada para suportar o crescimento de 20% ao ano. A estratégia de manter uma reserva de emergência robusta, embora reduza ligeiramente a rentabilidade percentual no primeiro cenário, confere a segurança necessária para enfrentar instabilidades macroeconômicas ou inadimplências contratuais. A integração com o programa Minha Casa, Minha Vida oferece uma base sólida de demanda, aproveitando os incentivos governamentais para reduzir o risco de vacância dos imóveis construídos para venda.

A análise dos indicadores financeiros demonstra que a abertura da construtora é um investimento atrativo e capaz de gerar valor econômico sustentável. A Taxa Interna de Retorno de 70,24% no cenário com mobilização de reserva supera largamente qualquer aplicação financeira convencional de baixo risco, justificando o empreendimento do capital e do esforço operacional. O payback de 2,4 anos assegura que os sócios recuperem o investimento inicial rapidamente, permitindo o reinvestimento dos lucros para a expansão da frota e aquisição de novos equipamentos a partir do terceiro ano. A saúde financeira do projeto é reforçada pela geração de um faturamento acumulado que ultrapassa seis milhões de reais ao final de cinco anos, consolidando a empresa como um player relevante no cenário regional do sul de Minas Gerais.

Conclui-se que o objetivo foi atingido, uma vez que a análise de viabilidade econômica demonstrou, por meio da mensuração dos indicadores financeiros, que a implantação da construtora em Coqueiral-MG é plenamente viável e rentável. Os resultados obtidos nos dois cenários avaliados apresentaram Valor Presente Líquido positivo e Taxa Interna de Retorno superior à Taxa Mínima de Atratividade de 22%, com um tempo de retorno do capital investido de aproximadamente 2,4 anos. O estudo evidenciou que a gestão estratégica da reserva de emergência e a diversificação entre prestação de serviços e incorporação própria são fundamentais para garantir a liquidez e a lucratividade do negócio a longo prazo.

Referências Bibliográficas:

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Resumo executivo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Gestão de Negócios do MBA USP/Esalq

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