Viabilidade Econômico-financeira para Incorporação Imobiliária de Moradia Sênior no Litoral Norte de São Paulo

Henrique Barros Bellotti; Tatiani Schmitt

DOI: 10.22167/2675-6528-202602988

Artigo derivado de Trabalho de Conclusão de Curso (TCC), com conteúdo baseado no trabalho original do aluno e adaptado ao formato editorial da Revista E&S com apoio da ferramenta ResumeAI, solução de inteligência artificial desenvolvida pelo Instituto Pecege para síntese e organização textual.

Resumo

O envelhecimento populacional e as mudanças migratórias pós-pandemia intensificaram a demanda por modelos habitacionais que promovem o bem-estar e a inclusão social do público sênior, mitigando o isolamento. O objetivo consistiu em avaliar a viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo. A metodologia adotou abordagem quantitativa e exploratória, utilizando o método de estudo de caso estruturado em três etapas: análise socioeconômica regional, pesquisa de mercado com público-alvo qualificado (renda superior a R$ 20 mil) e modelagem financeira de indicadores. Os resultados revelaram demanda reprimida significativa, especialmente em Caraguatatuba, onde 53,3% dos interessados residem no Vale do Paraíba e buscam apartamentos compactos com serviços integrados e lazer. A análise financeira de um modelo com 40 unidades apontou Valor Presente Líquido positivo de R$ 1.750 milhões, Taxa Interna de Retorno de 22,30% ao ano, “payback” simples de 3,90 anos e “payback” descontado de 4,54 anos, o que demonstrou robustez diante da Taxa Mínima de Atratividade de 15%. Concluiu-se que o empreendimento é viável e atrativo para investidores, superando opções conservadoras do mercado financeiro. A estratégia de captação prévia de cotistas e o controle do preço de venda mostraram-se fundamentais para a mitigação de riscos operacionais e garantia da execução da obra.

Palavras-chave: Caraguatatuba; Construção civil; Investimento imobiliário; Mercado imobiliário; Residencial sênior.

1. Introdução

O envelhecimento da população mundial, impulsionado pelo aumento da longevidade e pela redução das taxas de natalidade, gera um cenário de transformações que demandam novas abordagens em saúde, desenvolvimento social e habitação (Kreslins et al., 2022). Nesse contexto, os modelos tradicionais de moradia são questionados, pois podem intensificar o isolamento social e agravar patologias preexistentes, comprometendo a qualidade de vida da população sênior (Fakoya et al., 2020).

No Brasil, a pandemia de COVID-19 intensificou os movimentos migratórios internos, com idosos buscando regiões litorâneas e interioranas. Essa migração é motivada pela procura por melhor qualidade de vida e por estruturas residenciais que atendam às suas necessidades específicas (Aben, 2021). Tal fenômeno ressalta a urgência de desenvolver empreendimentos imobiliários adaptados a este público, especialmente em áreas com potencial de valorização e qualidade ambiental.

O Litoral Norte de São Paulo emerge como uma região estratégica para esses novos empreendimentos. Indicadores regionais, como o Valor Geral de Vendas (VGV) de 6,5 bilhões de Reais e Vendas Sobre Ofertas (VSO) de 24,1% entre janeiro e agosto de 2025, demonstram o dinamismo do mercado imobiliário local (SECOVI-SP, 2025). A baixa representatividade do programa Minha Casa Minha Vida na região indica a predominância de imóveis de médio e alto padrão, o que favorece o desenvolvimento de projetos segmentados.

O setor da construção civil no Brasil apresentou crescimento de 4,3% no PIB em 2024, impulsionado pela expansão do crédito e programas habitacionais. Houve um recorde de 312 bilhões de Reais em financiamentos e cerca de 186 mil unidades vendidas (ABECIP, 2025a; ABRAINC, 2025). Embora a taxa Selic tenha subido para 12,25% no fim de 2024 (BANCO CENTRAL DO BRASIL, 2025b), o mercado manteve-se aquecido devido ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e novas fontes de financiamento (ABECIP, 2025b; ABRAINC, 2024). Contudo, a volatilidade de insumos e mão de obra, com o Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M) acumulando 6,10% em dezembro de 2025 (FGV IBRE, 2025), exige rigor no dimensionamento das margens de contingência para novos projetos.

Em resposta às necessidades do público sênior, o conceito de “senior cohousing” tem ganhado relevância. Este modelo de habitação colaborativa é composto por unidades autônomas e independentes, complementadas por espaços de uso comum e suporte mútuo, promovendo autonomia, inclusão social e bem-estar (Vicentini, 2024). Experiências nacionais, como a Vila Conviver, ilustram a aplicabilidade e a importância de soluções arquitetônicas que considerem a funcionalidade e a manutenibilidade dos ambientes (Silva et al., 2023).

Apesar do crescimento do mercado imobiliário regional, há uma notável escassez de empreendimentos especificamente voltados para o público sênior no Litoral Norte paulista. Essa lacuna de mercado evidencia a necessidade de estudos que avaliem a viabilidade de modelos como o “senior cohousing” na região. A análise de viabilidade econômico-financeira é crucial para mitigar riscos e potenciais desvios, garantindo o sucesso da replicação e implementação desses projetos (Schmitt, 2021).

A ausência de estudos que avaliem o retorno de capital, os custos diretos e indiretos da construção e operação, e a aceitação do produto no mercado para a região do Litoral Norte de São Paulo, justifica a relevância do presente estudo. Diante deste cenário, o objetivo da pesquisa consiste em avaliar a viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo.

2. Material e Métodos

O presente estudo foi elaborado sob uma abordagem de caráter quantitativo, com delineamento exploratório e adoção do método de estudo de caso. A pesquisa foi estruturada em três etapas inter-relacionadas, visando subsidiar a avaliação da viabilidade econômico-financeira de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo, conforme o objetivo geral estabelecido.

A primeira etapa consistiu na análise socioeconômica e demográfica regional, com o propósito de definir o perfil da demanda. Para isso, coletaram-se e analisaram-se dados secundários de indicadores socioeconômicos e demográficos da população das regiões do Litoral Norte de São Paulo (Caraguatatuba, São Sebastião, Ilhabela e Ubatuba) e do Vale do Paraíba (cidades como Jacareí e Taubaté).

O levantamento de dados secundários foi realizado com base em informações disponibilizadas pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e pela Fundação SEADE-SP. O entendimento da dinâmica demográfica, incluindo fatores como renda média e perfil populacional, foi considerado fundamental para influenciar as estratégias de posicionamento financeiro e imobiliário do projeto.

Na segunda etapa, realizou-se uma pesquisa de demanda e quantificação de mercado, com o objetivo de estimar o potencial de vendas e o tamanho do empreendimento. A pesquisa foi direcionada à população regional com idade igual ou superior a 55 anos, que possuísse recursos financeiros para a aquisição de unidades autônomas de médio e/ou alto padrão.

Os critérios de seleção dos participantes incluíram renda familiar mensal igual ou superior a R$ 20 mil e/ou patrimônio superior a R$ 1 milhão. A amostragem adotada foi não probabilística, com a meta de obter entre cinco e dez respondentes para cada pergunta do formulário aplicado.

O instrumento de coleta de dados foi um questionário eletrônico estruturado, disponível no Apêndice A. Este questionário foi composto por questões objetivas de múltipla escolha, elaboradas para captar informações sobre intenções migratórias, tipologia dos imóveis almejados e capacidade financeira de aquisições.

A delimitação da faixa etária a partir dos 55 anos baseou-se na Hipótese do Ciclo de Vida (Modigliani, 1986), que pressupõe que este público-alvo redireciona investimentos para ativos que proporcionam qualidade de vida e lazer. A segmentação por renda e patrimônio foi corroborada por Wrona (2015), que utiliza o perfil econômico para definir a viabilidade de produtos imobiliários específicos para idosos.

Os valores de renda e patrimônio foram definidos com base na análise das taxas de juros do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) vigentes em janeiro de 2026, alinhando-se aos princípios de restrição de crédito (Stiglitz e Weiss, 1981). Essa definição posicionou a pesquisa acima dos limites dos programas habitacionais de classe média, focando no público de alta renda (FGV Social, 2024).

A investigação sobre a residência atual e a intenção de mudança para o Litoral Norte de São Paulo fundamentou-se nos registros de migração interna intensificados durante a pandemia de COVID-19 (Aben, 2021). Os fatores de decisão e tipologia de moradia foram considerados parâmetros relevantes para identificar motivadores que influenciam a escolha por modelos como o “senior cohousing” (Vicentini, 2024; Alvarenga, 2018).

O processamento dos dados coletados foi executado por meio de estatística descritiva (Paes, 2025), com o objetivo de descrever, sumarizar e organizar as informações de maneira clara. Essa abordagem facilitou a compreensão do comportamento do mercado-alvo e a identificação da capacidade de investimento, essencial para o cálculo da viabilidade econômico-financeira (Schmitt, 2021).

Por fim, a terceira etapa correspondeu à análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento. Para esta análise, utilizaram-se indicadores como Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Recuperação dos Investimentos (“Payback” simples e descontado), que são ferramentas essenciais para determinar a atratividade e a viabilidade de um investimento (Braga, 2019).

Os custos fixos e variáveis do projeto foram detalhados com base em um fluxo de caixa projetado e em premissas específicas. Considerou-se uma torre única com 10 pavimentos, totalizando 40 unidades autônomas de 60 m², com um custo total do empreendimento de R$ 18.599.900,01 e um custo por unidade autônoma de R$ 465.000,00.

O Valor Geral de Vendas (VGV) projetado foi de R$ 28.000.000,00, com um “ticket” médio de R$ 700.000,00. A velocidade de vendas foi distribuída em cinco lotes anuais, com 4 unidades no primeiro ano, 6 no segundo, 8 no terceiro, 10 no quarto e 12 no quinto ano. A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) de 15% ao ano foi adotada, representando o custo de capital e de oportunidade.

Para mitigar o risco de interrupção das obras por falta de recursos, considerou-se a captação prévia de 100% dos sócios investidores, correspondendo a 40 cotas. Adicionalmente, a depreciação foi considerada nula, uma vez que, na incorporação imobiliária sob o Regime Especial de Tributação, o imóvel é classificado como ativo circulante (estoque), e não como ativo imobilizado.

O horizonte de análise de cinco anos foi delimitado pela combinação do cronograma físico de execução da obra e da velocidade de vendas projetada. A construção vertical de uma torre única de 10 pavimentos, com prazo de execução típico de 30 a 36 meses, foi consistente com a concentração dos custos variáveis de obra nos anos iniciais do fluxo de caixa.

A análise de sensibilidade foi realizada para mensurar o impacto de variações em variáveis-chave, como o “ticket” médio, sobre os indicadores de viabilidade VPL e TIR. Essa análise permitiu avaliar a robustez do projeto diante de diferentes cenários de mercado.

3. Resultados e Discussão

A presente seção detalha os achados da pesquisa, interpretando-os à luz do objetivo de avaliar a viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo. Os resultados são apresentados em conformidade com as três etapas metodológicas: análise socioeconômica regional, pesquisa de mercado com o público-alvo qualificado e modelagem financeira dos indicadores. Verificou-se uma demanda reprimida substancial e indicadores financeiros robustos, que apontam para a atratividade do projeto. A discussão integra os dados coletados com os conceitos teóricos e as implicações práticas, fornecendo uma base sólida para a compreensão do potencial do empreendimento no mercado imobiliário regional.

A análise demográfica das cidades do Litoral Norte de São Paulo, incluindo Caraguatatuba, São Sebastião, Ilhabela e Ubatuba, com base no Censo de 2022, revelou um crescimento populacional superior às médias estadual e nacional. Este fenômeno não se restringe ao turismo, mas indica uma migração para moradia definitiva, impulsionada pela expansão do trabalho remoto e pela melhoria da infraestrutura local (IBGE, 2022). Dentre os municípios, Caraguatatuba destacou-se por apresentar o menor percentual de domicílios de uso ocasional, aproximadamente 35%, em contraste com Ubatuba (~53%), Ilhabela (~46%) e São Sebastião (~42%). Este dado sugere uma maior predominância de residentes permanentes em Caraguatatuba, indicando uma demanda imobiliária mais estável e consistente para o projeto.

Em termos econômicos, São Sebastião apresentou o maior Produto Interno Bruto per capita da região, impulsionado pelos royalties da exploração de petróleo, embora com alta concentração de renda. Por outro lado, Caraguatatuba e Ubatuba possuem economias mais baseadas no comércio e serviços, com uma renda média local inferior à do potencial investidor externo, especialmente aqueles provenientes do Vale do Paraíba. Esta distinção é crucial para o posicionamento do empreendimento, que visa atrair um público com maior poder aquisitivo, alinhado ao perfil dos investidores do Vale do Paraíba.

A região do Vale do Paraíba, que abrange municípios como São José dos Campos, Taubaté e Jacareí, demonstrou um significativo poder de compra. Essas cidades são polos industriais, tecnológicos e logísticos, abrigando grandes empresas como Embraer, General Motors, Volkswagen e LG, que contribuem para a formação de uma população com alta renda e qualificação profissional. Os dados do SEADE (2025) sobre rendimento médio confirmam que potenciais investidores dessas cidades buscam imóveis tanto para rentabilidade e valorização patrimonial quanto para segundas residências de longa permanência, especialmente para profissionais em regime de trabalho remoto. A baixa representatividade do programa Minha Casa Minha Vida no Litoral Norte, correspondendo a apenas 12% do total de vendas, reforça que o mercado local é predominantemente de médio e alto padrão, o que se alinha ao público-alvo do empreendimento.

As tipologias imobiliárias mais comercializadas na região do Vale do Paraíba são unidades de dois dormitórios, representando 54% do Valor Geral de Vendas, seguidas por apartamentos de três ou mais dormitórios, que correspondem a 36%. Unidades de padrão médio, com dois dormitórios e até 70 metros quadrados de área construída, que ofereçam lazer, segurança e boa localização, enquadram-se no perfil de compra da classe média do Vale do Paraíba. Imóveis com essas características, avaliados entre R$ 450.000,00 e R$ 650.000,00, apresentam maior liquidez para locação e venda, indicando uma preferência por produtos eficientes e bem localizados que atendam às necessidades de um público exigente.

Perfil demográfico

A pesquisa online, que obteve 44 respostas, revelou que 68,20% dos participantes, o equivalente a 30 indivíduos, manifestaram interesse em investir ou morar no Litoral Norte de São Paulo nos próximos cinco anos. Esta parcela da amostra foi utilizada para as análises subsequentes. A triagem inicial indicou que a maioria dos participantes era casada ou vivia em união estável (70%), seguida por divorciados (20%) e solteiros (10%). Quanto à faixa etária, 50% dos respondentes tinham entre 55 e 59 anos, 26,70% entre 60 e 69 anos, e 23,30% entre 70 e 79 anos, confirmando o foco no público sênior qualificado.

A análise do perfil demográfico evidenciou um público-alvo com alta capacidade de investimento. A concentração de renda foi um dado relevante, com 43,3% dos respondentes possuindo renda familiar mensal superior a R$ 30.000,00, e 20% desse grupo ultrapassando R$ 50.000,00. Este cenário demonstra que a intenção de compra não é apenas um desejo, mas uma demanda com liquidez financeira real, alinhada aos conceitos da economia da longevidade, onde consumidores maduros dispõem de capital para diversificação imobiliária (Sebrae, 2025; Silva, 2020; Camarano, 2020). A Hipótese do Ciclo de Vida (Modigliani, 1986) sustenta que este público está em fase de redirecionamento de investimentos para ativos que proporcionam qualidade de vida e lazer.

Relação atual com a região e preferência de localização

Os resultados da pesquisa confirmaram a existência de uma demanda significativa e qualificada. Observou-se que 53,3% dos interessados residiam, no momento da pesquisa, na região do Vale do Paraíba. Este dado é crucial, pois evidencia que o mercado do Litoral Norte não depende exclusivamente da demanda da capital paulista, mas também é impulsionado por um forte vetor de atração regional, facilitado pela proximidade com as rodovias dos Tamoios e Oswaldo Cruz. Adicionalmente, 43,3% do público qualificado ainda não possuía imóvel no Litoral Norte, indicando uma demanda reprimida considerável para novos empreendimentos.

Entre os participantes que manifestaram intenção de investir, Caraguatatuba emergiu como a cidade de maior interesse, com 60,0% das preferências, superando Ubatuba (26,7%) e São Sebastião (13,3%). Esta preferência por Caraguatatuba está diretamente relacionada à sua infraestrutura urbana mais consolidada na região, que atende às exigências de conveniência e acesso a serviços. A análise da intenção migratória e da localização atual dos respondentes corrobora os registros de migração interna intensificados durante a pandemia de COVID-19, com idosos buscando regiões litorâneas para melhor qualidade de vida e estruturas residenciais adequadas (Aben, 2021).

Fatores de decisão e importância

As questões da pesquisa buscaram identificar os principais fatores que influenciam a decisão dos potenciais investidores. Embora a Qualidade de vida (com média de 25 pontos de impacto) e o Clima e natureza (com média de 19 pontos de impacto) tenham sido os grandes atrativos emocionais, os critérios para moradia permanente revelaram um lado racional e prático do investidor sênior. Para este público de alta renda, o acesso à praia não é suficiente; a exigência primária recaiu sobre a infraestrutura de lazer e segurança, ambos citados por 17 respondentes, e a proximidade de serviços, comércios e serviços de saúde, mencionados por 13 respondentes, seguidos por transporte público ou privado, indicado por 8 respondentes.

Estes achados demonstram uma ruptura com o paradigma do idoso isolado, indicando que este público busca o litoral para um envelhecimento ativo, onde a facilidade do dia a dia e o convívio social são fundamentais. Eles desejam a natureza, mas não abrem mão da conveniência urbana e do padrão de vida que já possuem no Vale do Paraíba. Este comportamento está alinhado ao conceito de “senior cohousing”, que promove autonomia, inclusão social e bem-estar por meio de unidades autônomas e espaços de uso comum (Vicentini, 2024; Alvarenga, 2018), e é corroborado pela disposição do público sênior em investir em moradias que ofereçam conveniência e lazer integrado (Cerqueira, 2012).

Perfil do imóvel e disposição financeira

As exigências por conveniência e lazer identificadas na pesquisa culminaram na preferência por um tipo específico de produto imobiliário. Observou-se um claro afastamento do modelo tradicional de grandes casas de veraneio, que demandam alta manutenção. Nesse contexto, 66,7% dos respondentes demonstraram preferência por apartamentos em residencial fechado com oferta de serviços. Este resultado evidencia que o público sênior valoriza imóveis práticos, seguros e que ofereçam facilidades integradas, o que reforça a adequação do modelo de habitação sênior com serviços.

No que tange à limitação orçamentária e expectativa de investimento, a maior concentração de intenção de investimento (63%) situou-se na faixa de até R$ 750.000,00, enquanto 30% dos respondentes buscaram opções entre R$ 750.000,00 e R$ 1.250.000,00. Apesar da alta renda familiar identificada, com predominância acima de R$ 30.000,00 mensais, esses investidores buscam investimentos racionais em produtos compactos e eficientes. Isso sugere que eles pretendem manter sua liquidez investida em outros ativos, alocando apenas uma fração de seu patrimônio na segunda moradia ou moradia de transição para a aposentadoria, buscando valor e funcionalidade.

Análise de viabilidade dos indicadores

A viabilidade do empreendimento para um produto de até R$ 750.000,00, atendendo às necessidades de serviços e lazer de um público com renda mensal superior a R$ 30.000,00, requer a otimização da área privativa e um forte investimento em infraestrutura de serviços e lazer. A tipologia mais adequada consiste em unidades compactas de até 60 metros quadrados, com até dois dormitórios. O projeto deve incluir áreas de lazer, lavanderia, arrumação, limpeza, zeladoria, academia e espaços para terapias. Caraguatatuba foi identificada como o município mais propício para o investimento, devido à maior disponibilidade de serviços e saúde, alinhando-se às preferências dos potenciais investidores.

Para a análise de atratividade econômico-financeira, foram utilizados os indicadores Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Payback. As premissas do projeto incluíram uma torre única de dez pavimentos, totalizando 40 unidades autônomas de 60 metros quadrados. O custo total do empreendimento foi estimado em R$ 18.599.900,01, resultando em um custo por unidade autônoma de R$ 465.000,00. O Valor Geral de Vendas (VGV) projetado foi de R$ 28.000.000,00, com um ticket médio de R$ 700.000,00 por unidade.

A velocidade de vendas foi distribuída ao longo de cinco anos, com quatro unidades vendidas no primeiro ano, seis no segundo, oito no terceiro, dez no quarto e doze no quinto ano. A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) foi definida em 15% ao ano, baseada na Taxa Selic, representando o custo de capital e de oportunidade. A estratégia de captação prévia de 100% dos sócios investidores, correspondendo às 40 cotas, foi adotada para mitigar o risco de interrupção das obras por falta de recursos. Além disso, não foi considerada depreciação, pois na incorporação imobiliária sob o Regime Especial de Tributação, o imóvel é classificado como ativo circulante, e não como ativo imobilizado.

A projeção dos custos fixos anuais, que incluem pró-labore, despesas administrativas e manutenções, e dos custos variáveis, referentes aos recursos empregados na edificação, demonstrou a estrutura financeira do projeto. Uma margem de segurança de 3% foi aplicada para despesas não planejadas em ambas as categorias. A análise do Lucro Antes de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização (EBITDA) projetado indicou a viabilidade operacional de geração de caixa do projeto, desconsiderando tributos e despesas financeiras. Nos anos iniciais (0 a 2), o EBITDA apresentou saldos negativos devido aos investimentos em terreno, legalização e à fase de execução da edificação, onde os custos superaram as receitas iniciais.

No terceiro ano, observou-se o ponto de inflexão, com o projeto atingindo o “break-even” operacional e um EBITDA positivo de R$ 783.760,00, impulsionado pelo acréscimo das vendas. A partir do quarto ano, houve um aumento acentuado da margem operacional, culminando em um EBITDA de R$ 7.788.410,00 no quinto ano. Este resultado é explicado pelo aumento das vendas e pela significativa redução dos custos diretos de obra, refletindo a conclusão física do empreendimento e a manutenção de apenas custos residuais de garantia e assistência técnica. O horizonte de análise de cinco anos foi estabelecido para acomodar a velocidade de vendas projetada e o cronograma físico da obra, que tipicamente dura entre 30 e 36 meses.

Os indicadores de viabilidade confirmaram a atratividade do projeto. O Valor Presente Líquido (VPL) calculado foi de R$ 1.750.873,00, um valor positivo que demonstra a geração de riqueza após a remuneração do custo de oportunidade do capital. A Taxa Interna de Retorno (TIR) foi de 22,30% ao ano, superando a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) de 15% ao ano, o que indica que o investimento é rentável e superior a opções conservadoras do mercado financeiro. A TMA de 15% foi ancorada na Taxa Selic vigente em dezembro de 2025 e validada por um teste de aderência teórica via CAPM, com o custo de capital próprio (Ke) estimado em aproximadamente 10,55% ao ano em BRL nominal, optando-se pela taxa mais conservadora de 15%.

Em termos de liquidez, o “payback” simples foi de 3,90 anos, e o “payback” descontado foi de 4,54 anos. Ambos os indicadores demonstram que o investimento inicial será recuperado dentro do período planejado, confirmando a viabilidade operacional e a atratividade do projeto (Braga, 2019). As vendas nos anos quatro e cinco são cruciais para a recuperação total do investimento, evidenciando a importância de uma estratégia de comercialização bem definida e executada para garantir o sucesso financeiro do empreendimento.

A análise de sensibilidade mensurou o impacto de variações em variáveis chave nos indicadores de viabilidade. No cenário pessimista, uma redução de 15% no ticket médio para R$ 595.000,00 resultou em um VPL negativo de -R$ 764.984,00 e uma TIR de 11,74% ao ano, indicando inviabilidade frente ao custo de oportunidade. Em contraste, o cenário otimista, com um aumento de 15% no ticket médio para R$ 805.000,00, projetou um VPL de R$ 4.266.731,00 e uma TIR de 35,15% ao ano, demonstrando uma alta valorização do ativo e rentabilidade ainda maior. Os cenários de custo de construção e ritmo de vendas também foram avaliados, reforçando a robustez do projeto no cenário realista e otimista.

A viabilidade do negócio nos cenários base e otimista foi confirmada, mas a análise de sensibilidade ressaltou a vulnerabilidade do projeto a condições de mercado desfavoráveis, especialmente em relação ao preço de venda. A estratégia de captação prévia de 100% dos sócios investidores, correspondendo às 40 cotas, e o controle rigoroso do preço de venda são, portanto, fundamentais para mitigar riscos operacionais e garantir a execução da obra, conforme destacado no resumo do estudo. A projeção de custos, baseada em dados históricos do SINAPI e INCC, embora confiável, está sujeita a variações imprevisíveis que podem afetar os valores reais do fluxo de caixa, exigindo monitoramento contínuo.

Em síntese, os resultados da pesquisa confirmaram a viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo. A demanda reprimida por moradias adaptadas ao público sênior, especialmente em Caraguatatuba, aliada ao perfil de alto poder aquisitivo dos potenciais investidores do Vale do Paraíba, sustenta a atratividade do mercado. Os indicadores financeiros, com VPL positivo, TIR superior à TMA e prazos de payback adequados, demonstram a robustez do projeto. A estratégia de captação prévia de cotistas e o controle do preço de venda são cruciais para a mitigação de riscos, garantindo o sucesso e a rentabilidade do empreendimento no longo prazo, respondendo assim ao objetivo central do estudo.

4. Conclusão

O presente estudo avaliou a viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária de um empreendimento de habitação sênior no Litoral Norte de São Paulo. Verificou-se uma demanda reprimida significativa por moradias adaptadas a este público, com destaque para Caraguatatuba, município que se mostrou preferencial devido à sua infraestrutura urbana consolidada. Observou-se que 53,3% dos interessados residiam no Vale do Paraíba e buscavam apartamentos compactos, com serviços integrados e áreas de lazer, afastando-se do modelo tradicional de grandes casas de veraneio. A análise financeira de um modelo com 40 unidades autônomas revelou um Valor Presente Líquido positivo de R$ 1.750 milhões, uma Taxa Interna de Retorno de 22,30% ao ano e prazos de “payback” simples e descontado de 3,90 e 4,54 anos, respectivamente. Tais indicadores demonstraram a robustez do projeto frente a uma Taxa Mínima de Atratividade de 15%, indicando que o empreendimento é viável e atrativo para investidores, superando opções conservadoras do mercado financeiro.

A principal contribuição do estudo reside na explicitação da viabilidade de um modelo de habitação sênior que atende às necessidades de um envelhecimento ativo, com foco em conveniência, segurança e convívio social, preenchendo uma lacuna de mercado no Litoral Norte de São Paulo. Contudo, a análise de sensibilidade indicou que o projeto é vulnerável a condições de mercado desfavoráveis, especialmente variações no preço de venda. A projeção de custos, embora baseada em dados históricos, está sujeita a variações imprevisíveis que podem afetar o fluxo de caixa real, exigindo monitoramento contínuo. Para mitigar riscos operacionais e garantir a execução da obra, a estratégia de captação prévia de 100% dos cotistas e o controle rigoroso do preço de venda mostraram-se fundamentais. Sugere-se para estudos futuros a replicação deste modelo de viabilidade em outras cidades da região, como São Sebastião ou Ubatuba, e a investigação do impacto da alavancagem financeira via financiamento bancário na rentabilidade do investidor, considerando os juros nominais e reais do Sistema Financeiro de Habitação.

Referências Bibliográficas

Aben. 2021. Contexto dos imigrantes na pandemia e suas implicações para a pessoa idosa: Brasil e México. Aben, São Paulo, SP, Brasil. Disponível em: https://publicacoes.abennacional.org.br/wp-content/uploads/2021/04/e5-geronto3-cap13.pdf. Acesso em: 27 set. 2025.

Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança [ABECIP]. 2025a

Fakoya, O.A.; McCorry, N.K.; Donnelly, M. 2020. Impact of social isolation on the elderly: a rapid review. Frontiers in Public Health 8: 589371.

Kreslins, I.; Paalzow, A.; Micane, I. 2022. Senior cohousing communities: a systematic review. International Journal of Environmental Research and Public Health 19(4): 2241.

SECOVI-SP. 2025. Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI): setembro de 2025. São Paulo, SP, Brasil. Disponível em: https://secovi.com.br/wp-content/uploads/2025/11/202509-pmi.pdf. Acesso em: 10 jan. 2026.

Artigo oriundo de Trabalho de Conclusão de Curso da Especialização em Gestão de Negócios do MBA USP/Esalq

Para saber mais sobre o curso, clique aqui e acesse a plataforma MBX Academy